BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14

Mit Beschluss vom 06.10.2015 hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts Bonn vom 06.11.2014 – 6 S 154/14 bestätigt, mit dem die Räumungsklage eines Vermieters trotz ordentlicher Zahlungsverzugskündigung abgewiesen wurde.

Zum Sachverhalt wird auf die Entscheidung des Landgerichts Bonn verwiesen.

Das Landgericht hatte die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, damit der Bundesgerichtshof allgemeine Grundsätze aufstellen kann, unter welchen Bedingungen dem Vermieter die Berufung auf die zunächst wirksame ordentliche Kündigung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein könnte. Nach Ansicht des Landgerichts Bonn wäre es sinnvoll, solche allgemeingültigen Grundsätze aufzustellen. Denn Behörden, die bereit sind zügig Mietrückstände zu begleichen, machen regelmäßig einen solchen Ausgleich von einer Erklärung des Vermieters abhängig, dass dieser auf die Wirkung der ordentlichen Kündigung verzichtet. Gerade in Ballungsräumen, in denen die Vermieter damit rechnen können, die Wohnung teurer neu zu vermieten, wird eine solche Erklärung (auf Verzicht der hilfsweisen ordentlichen Kündigung) von einer Vielzahl von Vermietern nicht abgegeben. Da der Mietrückstand dann von der jeweiligen Behörde nicht innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wird, kann der Mieter den Räumungsprozess nicht gewinnen.

Hintergrund der Entscheidung ist die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der die Heilung der fristlosen Kündigung durch Leistung innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nicht auch zur Heilung einer gleichzeitig ausgesprochenen hilfsweisen ordentlichen Kündigung führt. In seiner aktuellen Entscheidung lehnt es der Bundesgerichtshof nunmehr ab, abstrakte Grundsätze aufzustellen, nach denen eine Berufung auf die ordentliche Kündigung dem Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt sein könnte. Dies würde nach Ansicht des BGH auf die Möglichkeit der analogen Anwendung der, für die fristlose Kündigung geltenden, Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung hinauslaufen. Vielmehr sei es Aufgabe des jeweiligen Tatrichters aufgrund einer Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) der Durchsetzung des Räumungsanspruches ausnahmsweise entgegenstehe.

Die Entscheidung des LG Bonn einen solchen Ausnahmefall für den konkreten Fall anzunehmen hat der BGH nicht beanstandet. Denn, zumindest dann, wenn (1.) die Nichtleistung der Miete durch das Jobcenter verschuldet war, (2.) die Mieter sich unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und erreicht haben, (3.) dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und noch vor Zustellung der Räumungsklage vom Jobcenter beglichen wurden, (4.) es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat, (5.) es auch keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird, (6.) in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt wurden und (7.) auch keine Anhaltspunkte für künftiges Fehlverhalten der Mieter vorliegt, dem Vermieter aufgrund einer Würdigung des Einzelrichters verwehrt sein kann, sich auf die Wirkung der ordentlichen Kündigung zu berufen.

Praxistipp: Im Räumungsrechtsstreit sollte also zukünftig unter Berücksichtigung (unter anderem) der oben genannten Kriterien versucht werden, darzulegen, weshalb es dem Vermieter verwehrt ist, sich auf die ordentliche Kündigung zu berufen. Ein weiteres Kriterium könnten Pflichtverletzungen des Vermieters in der Vergangenheit sein, die die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen. Wesentlich wird dabei der umgehende Ausgleich der Mietrückstände noch vor Ablauf der Schonfrist sein. Mieter sollten bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs umgehend den Ausgleich der Mietschulden bei dem zuständigen Jobcenter beantragen und auf die Eilbedürftigkeit hinweisen. Sollte eine Entscheidung nicht zeitnah erfolgen, sollte ein auf Sozialrecht spezialisierter Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs beauftragt werden.