Mit Urteil vom 15.02.2013 hat das Landgericht Berlin entschieden, dass nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 III 3 BGB eine Betriebskostenabrechnung regelmäßig auch dann nicht zu Lasten des Mieters korrigiert werden darf, wenn der Vermieter offensichtlich nicht die tatsächlich gezahlten (Ist-), sondern die vertraglich vereinbarten (Soll-)Vorauszahlungen eingestellt und er diesen Umstand zu vertreten hat. Ist dies der Fall, durfte der Mieter nach dem Ablauf der Jahresfrist davon ausgehen, dass der Vermieter diese Nachforderungen nicht mehr verlangt.

Der Ausgangsstreit: Die Vermieterin machte gegen den Mieter aus verschiedenen Gründen Mietforderungen geltend. Unter anderem verfolgte sie Ansprüche auf Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009. In den Nebenkostenabrechnungen waren ursprünglich die Sollvorauszahlungen entsprechend dem Mietvertrag berücksichtigt worden. Tatsächlich hatte der Mieter aber weniger gezahlt. Erst in der Berufung korrigierte die Vermieterin die Abrechnung auf die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen (Ist-Zahlungen). Hierdurch erhöhte sich nachträglich der von der Klägerin geltend gemachte Nachzahlungsbetrag.

Die Entscheidung: Nachdem bereits das Amtsgericht die Klage insoweit abgewiesen hatte, wies auch das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurück. Nach § 556 III 1 BGB muss über die Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden. Verpasst er diese Frist, ist der Vermieter nach Satz 3 der Vorschrift mit weiteren Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine nachträgliche Verschlechterung zuungunsten des Mieters ist dann nicht mehr möglich. Um eine solche Verschlechterung handelt es sich jedoch, wenn der Vermieter nachträglich Vorauszahlungen korrigieren möchte, die von ihm zu hoch eingestellt wurden.

Praxishinweis: Gerade wenn Mieter während eines Jahres die Miete mindern, werden von Vermietern nicht selten die Zahlungen zunächst in voller Höhe auf die Betriebskosten verrechnet. Der Rückstand soll dann vollständig dem Nettokaltmietanteil zugeschlagen werden. Das ist aber nicht korrekt. Wenn ich als Mieter die Miete um 10% mindere, möchte ich jeden Mietanteil um jeweils 10% mindern. Hat der Vermieter bereits über die Betriebskosten abgerechnet scheitert dann eine Nachzahlungsklage auf die Betriebskosten an der Abrechnungsreife, eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung ist im Regelfall nicht möglich.

Mieter sollten, wenn sie die Miete im Abrechnungszeitraum gemindert hatten, immer die Betriebs- und Heizkostenabrechnung daraufhin prüfen, ob die Minderung in der Abrechnung berücksichtigt wurde. Dies geschieht nur in den seltensten Fällen.