LG Köln, Urteil vom 06.10.2015 – 19
O 36/14
Mit Urteil vom 06.10.2015 hat das
Landgericht Köln entschieden, dass eine Klausel, die dem Mieter die
Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung zu weitgehend
überbürdet, als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist.
Der
Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag für
ein Hotel aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Der Mietvertrag
wurde durch die Vermieterin vorgegeben. In diesem heißt es unter §
11 Abs. 2: „Im Übrigen obliegt die fachgerechte Durchführung
sämtlicher Instandhaltungs -und Instandsetzungsmaßnahmen dem
Mieter, insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage, der Teppichböden
und des Hauses.“ Mit Schreiben vom 27.08.2013 forderte der
Rechtsanwalt der Vermieter die Mieterin auf, bis zum 30.09.2013 ein
an der Außenwand des Objekts angebrachtes Graffiti zu beseitigen.
Nachdem die Mieterin bereits mit Schreiben ihres Rechtsanwalts
erklärte hatte, dass sie die Klausel zur Übertragung der
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten für unwirksam hält,
verlangte sie in dem Rechtsstreit u.a., dass die Unwirksamkeit der
Klausel gerichtlich festgestellt wird.
Die Entscheidung: Das
Landgericht Köln gibt der Mieterin Recht und entscheidet, dass die
Klausel zur Überbürdung der Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflichten unwirksam ist. Die Klausel wurde durch die
Vermieterin gestellt. Sie benachteiligt die Mieterin unangemessen und
ist deswegen gem. § 307 BGB unwirksam. Nach der Grundkonzeption des
BGB obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
grundsätzlich dem Vermieter (der Vermieter hat die Mietsache während
der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten
Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und
Instandsetzung zwar durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den
Mieter übertragen werden. Voraussetzungen sind aber, (1.) dass sich
die Verpflichtung des Mieters auf Schäden beschränkt, die dem
Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, (2.)
dass eine Verpflichtung zur Behebung anfänglicher Mängel oder
bereits vorhandener Abnutzung nicht vorgesehen ist und (3.) dass dem
Mieter keine Kosten für Schäden auferlegt werden können, die von
diesem nicht verursacht wurden. Die Klausel muss sprachlich so
gefasst sein, dass es nicht möglich ist, sie so auszulegen, dass
diese Kosten dem Mieter aufgebürdet werden. Hält die Klausel diese
Vorgaben nicht ein, ist sie unwirksam. All diese Voraussetzungen
werden von der streitgegenständlichen Klausel nicht erfüllt. Das
Landgericht erklärt deswegen, dass die Klausel unwirksam ist.
Praxistipp: Verlangt der
Vermieter im laufenden Mietverhältnis vom Mieter die Beseitigung von
Schäden am Mietobjekt, lohnt es sich, die eigentliche Klausel zu
überprüfen. Früher erfolgte die Prüfung von Allgemeinen
Geschäftsbedingungen weniger kritisch. Gerade bei älteren
Mietvertragen halten Klauseln zur Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflichten des Vermieters häufig die „neuen“
Vorgaben des Bundesgerichtshofs nicht ein.