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Mietrecht:

Flächenabweichungen: Geld zurück bei zu geringer Fläche!

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Was kann ich als Mieter eigentlich tun, wenn ich bemerke, dass meine Wohnung oder mein Laden bei weitem kleiner sind, als es im Mietvertrag steht? Solche sogenannten Flächenabweichungen benachteiligen nämlich fast immer den Mieter, der dann Miete und Betriebskosten für Fläche zahlt, die überhaupt nicht vorhanden ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann diese zu viel gezahlte Miete – seit Beginn des Mietverhältnisses (!) – zurückgefordert werden. Darüber hinaus stehen dem Mieter dann noch weitere Ansprüche/Rechte zu. Seit 2004 beschäftigt sich der Bundesgerichthof intensiv mit diesen Fragen. Ich möchte im Folgenden versuchen, Ihnen die Rechtsprechung – in hoffentlich auch für Nicht-Juristen verständlichen Worten – darzustellen:

1. Wie wird die Wohn-/Gewerbefläche im Mietrecht berechnet?

a) Weshalb ist die Berechnungsmethode wichtig?

Um feststellen zu können, ob die tatsächliche Mietfläche sich erheblich von der Mietfläche nach dem Vertrag unterscheidet, muss man zunächst einmal klären, wie die Fläche überhaupt berechnet wird. Die Wahl der Berechnungsmethode ist von Bedeutung, weil je nach Berechnungsmethode das Ergebnis stark variieren kann. Als Beispiel aus dem Wohnraummietrecht:

- nach der DIN 283 sollen Balkone alleine mit 25% ihrer Fläche als Wohnfläche angerechnet werden,
- nach der Zweiten Berechnungsverordnung steht es im Ermessen des Vermieters, deren Fläche mit bis zu 50% anzurechnen,
- und nach der Wohnflächenverordnung soll eine Anrechnung in der Regel von 25% und im Höchstfall von 50% möglich sein.

b) Gibt es eine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode?

Nein, im BGB selber gibt es keinen Paragraphen, der für die Mietverhältnisse zwingend vorgibt, wie die Fläche von Mieträumen berechnet wird. Für den preisgebundenen Wohnraum – die Kostenmieten – wird die Berechnung in der Wohnflächenverordnung geregelt (bis zum 31.12.2003 in den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung). Aber: der Großteil aller Wohnraummieter hat Verträge im preisfreien Wohnraum. Außerdem könnte man die Mietflächen noch nach DIN-Normen berechnen: DIN 283 für Wohnraum und DIN 277 für den Gewerberaum.

c) Wie wird dann die Fläche bei Wohnraummietverhältnissen berechnet?

1. Vereinbarung der Parteien – Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – z.B. BGH VIII ZR 86/08 – ist zunächst zu prüfen, ob die Parteien sich auf eine bestimmte Berechnungsmethode geeinigt (z.B.: „Die Wohnfläche beträgt 100 m². Die Wohnfläche berechnet sich nach der Wohnflächenverordnung.“) oder andere Vereinbarungen zur Fläche getroffen haben (z.B. die vereinbarte Fläche des Hobbykellers und damit seine Berechnung konkret ausgewiesen haben, AG Tempelhof-Kreuzberg 11 C 547/13).

2. Naheliegende Berechnungsmethode – Wurde im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart, muss geprüft werden ob es eine ortsübliche oder aufgrund des Mietgegenstands naheliegende allgemeine Regelung gibt.

3. Und im Zweifel nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung Aber, in den meisten Fällen ist auch das nicht der Fall. Dann soll sich die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschluss für den preisgebundenen Wohnraum maßgeblichen Regelungen berechnen (bis 31.12.2003 also §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung und seitdem nach der Wohnflächenverordnung) – BGH VIII ZR 86/08.

d) Und im Gewerberaum?

Für die Gewerberaummiete gilt ebenfalls, dass sich die Berechnungsmethode zunächst nach einer Vereinbarung der Parteien und anschließend nach einer naheliegenden Berechnungsmethode bestimmt.

Für Gewerberäume wird häufig die Berechnung nach der DIN 277 vereinbart. Nach der DIN 277 ist es auch möglich zu vereinbaren, dass Allgemeinflächen und Technikflächen in die Berechnung mit einfließen. Die Berücksichtigung solcher Flächen kann auch im normalen Fließtext des Mietvertrages vereinbart, also in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages versteckt werden, OLG Düsseldorf I-10 U 112/13.

Ist eine Berechnungsmethode weder ausgewählt, noch naheliegend, kann der Vermieter die ihm günstigste Berechnungsmethode auswählen (OLG Düsseldorf 24 U 56/11).

2. Ist jede Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche von Bedeutung?

Nein, regelmäßig wird eine Abweichung erst dann bedeutsam, wenn sie mehr als 10% von der vereinbarten Fläche beträgt. Aber Vorsicht, immer wenn der Jurist regelmäßig sagt, meint er, dass es auch Ausnahmen von der Regel geben kann!

Die Frage, ob eine Abweichung von der vereinbarten Fläche Konsequenzen hat, soll nach Ansicht des Bundesgerichtshofs danach beantwortet werden, ob der Mieter wegen Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist.

a) Eine Flächenabweichung zuungunsten des Mieters ist ein Mangel der Mietsache

Ein Mangel besteht allgemein gesagt dann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit nachteilig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht – im Juristendeutsch spricht man vom Ist- und Soll-Zustand.

Tatsächliche Beschaffenheit ist die tatsächlich vorhandene Fläche.

Vereinbarte Beschaffenheit ist die häufig im Mietvertrag enthaltene Flächenangabe. Denn mit einer solchen Flächenangabe will der Vermieter für die Richtigkeit dieser Angabe einstehen (sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung – BGH VIII ZR 295/03). Ist in dem Mietvertrag selber keine Fläche vereinbart, kann sich eine Vereinbarung noch aus den Vertragsverhandlungen der Parteien ergeben (z.B. durch Angaben in einem Inserat oder Übergabe eines Exposés mit Flächenangabe – BGH VIII ZR 256/09). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs will der Vermieter für die Flächenangabe auch dann einstehen, wenn vor der Mietfläche ein „ca.“ steht – BGH VIII ZR 144/09.

Achtung! In neueren Mietverträgen wird häufig erklärt, dass mit der Flächenangabe keine Beschaffenheit vereinbart werden soll. Ein solcher Hinweis schließt eine Beschaffenheitsver-einbarung und damit einen Mangel aus (BGH NJW 2011,220). Die fehlerhafte Flächenangabe bleibt dann zunächst einmal ohne Konsequenz und wird erst bei einer hiermit begründeten Mieterhöhung bedeutsam.

Begründet der Vermieter eine Mieterhöhung mit einer fehlerhaften Fläche, ist für die Frage einer Flächenabweichung immer diese Fläche maßgeblich, selbst wenn im Mietvertrag keine Fläche genannt oder aber erklärt wird, dass es sich hierbei nicht um eine verbindliche Vereinbarung handeln soll (BGH VIII ZR 192/03).

b) Aber, nur ein erheblicher Mangel berechtigt zur Minderung! / Die 10%-Grenze

Also, weichen tatsächliche Größe und vereinbarte Größe voneinander ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Aber, wie oben bereits gesagt, Folgen hat ein solcher Mangel nach dem BGH nur dann, wenn er auch zur Minderung der Miete berechtigt. Dies ist nur bei nicht unerheblichen Mängeln der Fall (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).

Weiter meint der Bundesgerichtshof, dass es zur Rechtsicherheit und für die Rechtsanwendung notwendig ist, eine klare Grenze festzulegen, bei deren Überschreitung ein Mangel nicht mehr nur unerheblich ist und bei deren Unterschreitung regelmäßig Wohnflächenabweichungen keinerlei Folgen haben. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH seit 2004 liegt diese Grenze bei einer Abweichung von mehr als 10%. Wird diese 10%-Grenze überschritten, besteht für eine Wohnung die unwiderlegliche Vermutung eines Mangels – BGH VIII ZR 295/03.

c) Gibt es Ausnahmen von der 10%-Grenze?

Vor allem im Gewerberaummietrecht lassen sich Fallgestaltungen vorstellen, bei denen von dieser festen Grenze Ausnahmen nach oben und nach unten gemacht werden können.

Sowohl das Kammergericht, als auch das OLG Dresden haben, wenn die Parteien eine Quadratmetermiete vereinbart haben, bereits entschieden, dass auch bei geringeren und geringsten Abweichungen die Miete angepasst wird (OLG Dresden 5 U 1890/13).

Andererseits hat der Bundesgerichtshof in einer Gewerberaummietsache bereits festgestellt, dass eine Minderung geringer ausfällt, wenn von der Flächenabweichung im Wesentlichen Nebenflächen betroffen sind (BGH XII ZR 97/09).

3. Konsequenzen

Wenn man zu dem Ergebnis kommt, das die tatsächliche von der vereinbarten Mietfläche sich um mehr als 10% unterscheidet, sind die Konsequenzen für die Parteien erheblich.

a) Miete

Die Miete wird prozentual an die tatsächlich vorhandene Fläche angepasst.

Beispiel: lag die vereinbarte Miete bei 1.000,00 EUR, wird bei einer Abweichung der Fläche um 15% auch die Miete um 15% gesenkt, die geschuldete Miete beträgt monatlich nur noch 850,00 EUR. Angepasst werden sowohl die Nettokaltmiete als auch die Vorschüssen auf die Betriebs- und Heizkosten.

Im Gewerberaum kann die Anpassung allerdings geringer ausfallen, wenn die Unterschreitung eindeutig Nebenflächen zuzuordnen ist (z.B. in dem Mietvertrag sind Flächen von Geschäftsräumen und Keller separat ausgewiesen und die Flächenabweichung betrifft zum weit überwiegenden Teil die Kellerfläche, BGH XII ZR 97/09).

b) Rückzahlung überbezahlter Miete

Der Mieter kann die Miete zurückverlangen, die er seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel bezahlt Miete hat! Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt – zumindest seit 2002 – erst innerhalb von 30 Jahren, bzw. 3 – 4 Jahre nach Kenntnis von der Flächenabweichung. Vor dem 01.01.2002 galten noch andere Verjährungsregeln, so dass zuvor zu viel geleistete Miete nicht zurückverlangt werden kann.

c) Rückzahlung von zuviel geleisteten Betriebs- und Heizkosten

Außerdem kann der Mieter eine Nachberechnung der Nebenkostenabrechnungen verlangen.

d) Kündigung

Der Mieter kann den Mietvertrag aufgrund des Mangels nach § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Hierfür ist ausnahmsweise keine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung notwendig, da der Mangel nicht behoben werden kann (BGH VIII ZR 142/08).

e) Mieterhöhungen

Wurde die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses erhöht, sind diese Erhöhungen an die tatsächliche Wohnfläche anzupassen. Zukünftige Mieterhöhungen sind selbstverständlich anhand der tatsächlichen Größe zu berechnen (BGH VIII ZR 192/03).

Wurde die Mietfläche ausnahmsweise in dem Mietvertrag zu gering angegeben, hat auch der Vermieter das Recht, die Miete anzupassen (BGH VIII ZR 138/06).

f) Kaution

Letztlich ist auch die nach der Höhe der Nettokaltmiete berechnete Mietkaution anzupassen. Zu viel geleistete Kaution ist an den Mieter auszuzahlen, bzw. eine andere Sicherheit entsprechend anzupassen (BGH, NJW 2005, 2773).

 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
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Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
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Beitrag erstellt am Mittwoch, 18. Februar 2015
Letzte Aktualisierung: Mittwoch, 18. Februar 2015


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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