LG Berlin Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17

Eine mit der (wirksam) fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet das Mitverhältnis nicht. Nachdem bereits die 67. Kammer des LG Berlin die Voraussetzung neben der aus ordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs verschärft hat, erklärt jetzt die 66. Kammer des Landgerichts, dass eine solche Kündigung immer unwirksam ist.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien des Rechtsstreits sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Der Mieter leistete die gesamte Miete für die Monate Juni 2016 in einer Höhe von insgesamt 500,30 € nicht. Mit Schreiben ihres Rechtsanwalts vom 11.07.2016 ließen die Vermieter das Mietverhältnis zum einen außerordentlich fristlos sowie zum anderen vorsorglich hilfsweise fristgemäß und ordentlich wegen Zahlungsverzugs kündigen. Der Mieter glich den gesamten Zahlungsrückstand noch innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus. Die Vermieter hielten trotzdem an der Räumungsklage fest und begründeten diese, nachdem die Kündigungsfrist abgelaufen war, nunmehr mit der ordentlich ausgesprochenen Kündigung. Das Amtsgericht hatte der Klage der Vermieter stattgegeben.

Die Entscheidung: Das Langericht hebt die Entscheidung des Amtsgerichts auf und weist die Räumungsklage der Vermieter ab. Nach Ansicht der 66. Kammer des Landgerichts Berlins ist die vorsorglich hilfsweise mit der wirksam außerordentlich fristlosen Kündigung ausgesprochene fristgerechte ordentliche Kündigung nicht wirksam. Das Gericht begründet seine Ansicht damit, dass die außerordentlich fristlose Kündigung das Mietverhältnis unmittelbar beendet. Wenn diese außerordentlich fristlose Kündigung wirksam ist besteht zum Zeitpunkt der Erklärung der ordentlichen Kündigung kein Mietverhältnis mehr, das durch die ordentliche Kündigung beendet werden kann. Die Schonfristzahlung führt nicht dazu, dass das Mietverhältnis vom Zeitpunkt der außerordentlich fristlosen Kündigung fortgesetzt wird. Vielmehr wird es mit der Leistung der Schonfristzahlung wieder aufgenommen. Da es also zum Zeitpunkt der Erklärung der ordentlich fristgemäßen Kündigung kein Mietverhältnis gab, das gekündigt werden kann, ist die Kündigung dann auch nicht wirksam.

Praxistipp: Bislang gab es in Berlin vier Berufungskammern für das Mietrecht am Landgericht (die 63., 64., 65. und 67. Kammer des Landgerichts). Hiervon sind insbesondere die 63. Kammer und die 67. Kammer als besonders meinungsfreudig aufgefallen. Zum März 2017 wurde eine neue 66. Kammer als Ausgliederung aus der 65. Kammer des Landgerichts neu geschaffen. Das vorliegende Urteil stammt von dieser 66. Kammer und nimmt zu der Frage, wird das Mietverhältnis bei einer Zahlungsverzugskündigung und Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist durch die gleichzeitig erklärte ordentlich fristgemäße Kündigung doch noch beendet. Die 66. Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die Vermieter Revision gegen das Urteil einlegen.