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Mietrecht:

Die Mietpreisbremse kommt

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Die Große Koalition hat sich schlussendlich auf die konkrete Gestaltung der „Mietpreisbremse“ geeinigt. In Berlin werden sich deshalb mit großer Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft die Vereinbarungen der Parteien über die Miethöhe an diesen Regelungen zur Mietpreisbremse messen lassen. Da für die Bestimmung einer angemessenen Miete bei Mietvertragsabschluss auch auf Tatsachen zurückgegriffen wird, die von den Parteien schon jetzt vereinbart werden, möchte ich im Folgenden die grundsätzlichen Entscheidungen des Gesetzgebers kurz zusammenfassen:

1. Wann ist die Mietpreisbremse anwendbar?

Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird.

Richtwert der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist in Berlin anhand des Berliner Mietspiegels, der ja alle zwei Jahre neu erstellt wird, recht gut nachvollziehbar.

Voraussetzung für die Geltung der Mietpreisbremse ist noch, dass das Land Berlin von der Ermächtigung des Bundesgesetzgebers Gebrauch macht, die Mietpreisbremse für die Gemeinden einzuführen. Der politische Wille hierzu ist aber mit großer Sicherheit vorhanden. Außerdem besteht für Berlin nach dem Gesetzesvorschlag die Möglichkeit die Mietpreisbremse einzuführen, weil die Mieten in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind, als im Bundesdurchschnitt (dies war in den letzten fünf Jahren unfraglich der Fall, vergleiche zum Beispiel den vor kurzem erschienenen Immobilienreport 2014 von Immobilienscout24).

2. Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse?

Sobald die Mietpreisbremse in Berlin umgesetzt wurde, darf im Regelfall eine neue Vertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Zu diesem Regelfall existieren aber einige Ausnahmen und Sonderfälle.

Im Falle einer Ausnahme ist die Mietpreisbremse überhaupt nicht anwendbar. Dies betrifft insbesondere Neubauten. Von einem Neubau spricht man bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 als Wohnung erstmals genutzt und vermietet wurden.

Ebenfalls ausgenommen ist umfassend modernisierter Wohnraum. Ab wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, wird sich erst im Zuge der Gesetzesanwendung und der rechtlichen Überprüfung herausstellen. Derzeit wird häufig angenommen, dass eine umfangreiche Modernisierung dann vorliegt, wenn die Kosten bei zumindest einem Drittel der Kosten eines Neubaus liegen.

In Sonderfällen kann der Vermieter eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete vereinbaren.

War mit einem Vormieter eine Miete vereinbart, die über der Mietpreisbremse lag, so kann auch bei Neuvermietung diese höhere Miete vereinbart werden. Allerdings bleiben Mieterhöhungen unberücksichtigt, die die Mietvertragsparteien im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart haben (es bestand die Sorge, dass Mieter sich vor Beendigung des Mietverhältnisses auf eine Erhöhung des Mietzinses einlassen, um beispielsweise am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen).

Außerdem darf der Vermieter auf die nach der Mietpreisbremse mögliche Neumiete Mieterhöhungen wegen „einfacher“ Modernisierungen aufschlagen, die in den letzten drei Jahren durchgeführt wurden.

3. Staffel- und Indexmiete

Bei Staffelmieten ist die Mietpreisbremse auf jede einzelne Staffel anzuwenden, es wird also für jede einzelne Staffel überprüft, ob sie mit der Mietpreisbremse vereinbart werden kann. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Staffel maßgeblich. Eine Umgehung der Mietpreisbremse durch Vereinbarung einer Staffelmiete ist deshalb - voraussichtlich - nicht möglich.

Ist eine Indexmiete vereinbart, so wird durch die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete auf deren Angemessenheit überprüft.

4. Auskunftsrecht des Mieters, Rückforderung überbezahlter Miete

Um überprüfen zu können, ob der Vermieter gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen hat, hat der Mieter in Zukunft ein Auskunftsrecht gegen den Vermieter. Dieser muss Auskunft über alle Tatsachen, die dem Mieter unbekannt sind, geben, die zur Überprüfung der Ausgangsmiete notwendig sind. Hierzu gehört insbesondere die Information auf welcher Grundlage die Miete berechnet wurde (ob beispielsweise eine höhere Vormiete vereinbart war).

Ist der Mieter der Ansicht, dass der Vermieter gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen hat, muss er dies gegenüber dem Vermieter rügen. Er kann von dem Vermieter verlangen, dass dieser die überzahlte Miete zurückzahlt. Die Erklärung eines Vorbehalts ist im Rahmen der Mietpreisbremse regelmäßig wohl nicht notwendig.

 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Sonntag, 9. November 2014
Letzte Aktualisierung: Sonntag, 9. November 2014


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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