Berliner-Kanzleien
|Unser Service|Infos und Anmeldung|©www4jur|

Startseite
Volltextsuche
Rechtsanwälte/innen
... mit Online-Visitenkarten
... mit Online-Rechtsberatung
... mit Notfall-Rufnummer
... nach Rechtsgebieten
... nach Bezirken
... Fachanwälte/innen
... Notare/innen
... Mediatoren/innen
... Adressverzeichnis
... mit Multimedia
... auf kanzleien.mobi
Verbrauchertipps
Juristische Fachbeiträge
Sicherheit im Netz
Beratungshilfe
Für Rechtsanwälte/innen
Infos und Anmeldung
Datenschutzerklärung
Impressum
Top 10 Rechtsgebiete

Arbeitsrecht Ausländerrecht Erbrecht Familienrecht Immobilienrecht Internationales Familienrecht Mietrecht Sozialrecht Strafrecht Verkehrsrecht


Soziale Netzwerke
Berliner Kanzleien bei Facebook
Aktuelles Recht
Wie übersende ich einen Brief mit rechtserheblichem Inhalt richtig?
Väterliches Sorgerecht für gemeinsame, nicht in der Ehe geborene Kinder
Änderung des Unterhaltsvorschusses ab Januar 2009
Erbschaftsteuer-Reform: Änderungen ab 2009
Aufhebung eines Bescheides wegen Hinzuverdienst bei Erwerbsminderungsrente innerhalb der Jahresfrist!
Wie können Eltern und Erziehungsberechtigte gegen den Stundenausfall an der Schule mit juristischen Mitteln vorgehen?
Mehr Rechte für Pflegeeltern ab 01.09.2009


Mietrecht:

Das Ende der Schönheitsreparaturen? Die 64. Kammer des Landgerichts meint: Nein!

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Wie bereits berichtet, stellt eine Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts Berlin die Wirksamkeit nahezu sämtlicher Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen in Frage (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17). Nunmehr stellt sich die 64. Kammer des Landgerichts in einer Entscheidung vom 02.05.2018 (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 64 S 120/17) dieser Rechtsprechung entgegen.

Der Ausgangsstreit
Das Landgericht verzichtet auf eine Wiedergabe des Sachverhalts. Bekannt ist, dass die Erben von Mietern einer Wohnung nach Rückgabe der Wohnung von der Vermieterin auf Zahlung von Schadensersatz wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden. In § 3 Nr. 3 Mietvertrag ist folgendes geregelt: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, da „die Mieter nicht zur Auszugsrenovierung“ und deshalb überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Die Entscheidung
Die 64. Kammer des Landgerichts hebt die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verweist den Rechtsstreits zur Beweisaufnahme zurück an das Amtsgericht. Nach Ansicht des Landgerichts kann die Klage mit der Begründung des Amtsgerichts nicht abgewiesen werden.

Eine Pflicht zur Auszugsrenovierung – die ggf. wohl auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel geführt hätte – sei zwischen den Parteien nicht streitig. Es sei schon nicht nachvollziehbar, weshalb das Amtsgericht die Klage mit dieser Begründung abgewiesen hat, schon aus diesem Grund sei die Entscheidung des Amtsgerichts fehlerhaft, so das Landgericht.

Darüber hinaus stellt die Kammer aber auch klar, dass nach ihrer Ansicht die Klausel des Mietvertrages zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich eine wirksame und geeignete Grundlage für den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch sei. Eine grundsätzliche Unwirksamkeit nach den §§ 305ff., 536 Abs. 4 BGB der üblichen Klauseln zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter lehnt die 64. Kammer ab.

Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, die nach Ansicht der 67. Kammer schon nach ihrem Wortlaut unwirksam ist, sei Verkehrssitte. Entgegen dem eigentlichen Wortlaut, nach dem der Mieter die Kosten tragen muss, gegebenenfalls auch die des Vermieters – dies würde zur Unwirksamkeit der Klausel führen –, werde die Klausel allgemein so ausgelegt, dass der Mieter die Arbeiten auch selbst erbringen darf. Soweit die 67. Kammer die Übertragung von Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen als nicht mit dem Mietrecht (§ 536 Abs. 4 BGB) und dem Recht zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) vereinbar ansieht, folgt die 64. Kammer dieser Rechtsprechung nicht. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden; sie habe Tradition.

Praxistipp
Wie bereits berichtet, wird die Entscheidung der 67. Kammer von zahlreichen Instanzgerichten kritisch gesehen. Nunmehr bezieht die 64. Kammer des Landgerichts ausdrücklich Position.

Als Vermieter sollte man sich aber dennoch des Risikos bewusst sein, wenn man versucht, die Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Nach der Gesetzeslage kann dies nicht begründet werden. Die 64. Kammer versucht in ihrer Entscheidung überhaupt nicht, die Begründung der 67. Kammer, weshalb Schönheitsreparaturklauseln mit den §§ 305ff. BGB nicht vereinbar sind, anzugreifen. Alleine das „Traditionsargument“ ist die letzte schwache Säule, auf dem die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beruht.

Konsequenz des gescheiterten Versuchs, die Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter zu übertragen, ist aber, dass man in Zukunft als Vermieter selber die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Zusätzlich hat man bei Beginn des Mietvertrags erhebliche Kosten, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Schönheitsreparaturklauseln auch dann unwirksam sind, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter keinen Ausgleich hierfür erhält (BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14). Man muss also in jedem Fall zu Beginn des Mietverhältnisses entweder in eine Renovierung investieren oder eine Zeitlang auf Miete verzichten.

Zumindest Vermieter von Wohnungen in Ballungsräumen, in denen der Wohnraum knapp ist, man also keine größeren Zugeständnisse machen muss, und Mietverhältnisse häufig nicht mehr so lange andauern, wie noch zu früheren Zeiten, sollten überlegen, ob sie es nicht dabei belassen, sich von den Schönheitsreparaturen selber freizuzeichnen. Ein großer Teil der Mieter wird von selber bei Beginn des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in der neu angemieteten Wohnung durchführen, um diese für sich selber bewohnbar zu machen.

Zum Beitrag: Schönheitsreparaturen in Mietverträgen - Unwirksame Klauseln?

 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Dienstag, 14. August 2018
Letzte Aktualisierung: Dienstag, 14. August 2018


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Diesen Beitrag als Lesezeichen speichern bei...
Google Bookmarks