AG München, Urteil vom 04.09.2015
– 481 C 3812/15 WEG
Mit Urteil vom 04.09.2015 hat das Amtsgericht München der
Klage eines Eigentümers stattgegeben, der den Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestellung eines neuen Verwalters
angefochten hatte.
Der Ausgangsstreit:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte in ihrer Versammlung am 15.01.2015
einen neuen Verwalter für den Zeitraum vom 01.02.2015 bis 31.12.2018, nachdem
die vorherige Bestellung bereits durch das Amtsgericht München für nichtig
erklärt worden war. Die Kläger griffen den erneuten Beschluss mit verschiedenen
Argumenten an. Vor allem bemängelten sie, dass der Verwalter über keine
ausreichende finanzielle Absicherung verfüge. Fragen über die Bonität des
Verwalters seien von den Beiräten als unzulässige Einmischung in dessen
Privatangelegenheiten abgetan worden. Der neue Verwalter war zuvor bei der
vormaligen Verwalterin als Geschäftsführer angestellt und hatte treuwidrig
während seiner Tätigkeit eine Konkurrenztätigkeit ausgeübt.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht München erklärte den angefochtenen Beschluss für unwirksam. Der
Beschluss über die Bestellung des Verwalters war am Maßstab einer ordnungsgemäßen
Verwaltung zu messen. Dieser in § 21 Abs. 3 und 4 WEG niedergelegte Maßstab gilt nicht
allein für die Tätigkeit der Verwaltung, sondern bereits für die Anforderungen,
die an den Verwalter selbst zu stellen sind. Daher darf ein Verwalter nur dann
bestellt werden, wenn er über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und
Sicherheit im Haftungsfall bietet. Die Eigentümer haben zwar bei der Berufung
eines Verwalters einen Beurteilungsspielraum. Besteht bei objektiver
Betrachtung aber Anlass, die Bonität eines in Aussicht genommenen Verwalters zu
prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie
Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung
erlauben (BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11). Soweit diese Kenntnisse zum Zeitpunkt
der Beschlussfassung nicht vorliegen, müssen die Eigentümer die Frage klären
und ggf. ihre Entscheidung über die Bestellung, bis die Tatsachengrundlagen
geklärt sind, zurückstellen. Im vorliegenden Fall sprach gegen die Bestellung,
dass sich der Verwalter in dem Verfahren gegenüber seinem ursprünglichen
Arbeitgeber verpflichtet hatte, eine größere Geldsumme zu zahlen. Außerdem
hatte er in dem Verfahren einen Prozesskostenhilfeantrag gestellt und damit
selbst seine finanzielle Situation als bedürftig dargestellt. Aus diesem Grund
bestanden nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichende Umstände, die bei
objektiver Betrachtung begründeten Anlass gaben, die Bonität des Verwalters zu
prüfen. Die Eigentümer hätten daher die Bestellung zurückstellen müssen, bis
sie über Unterlagen oder andere Erkenntnisse verfügen, die eine entsprechende
Entscheidung erlauben.
Praxistipp: Die
Auswahl des Verwalters ist für die Eigentümer von entscheidender Bedeutung, überwacht
dieser doch das nicht unerhebliche Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Abberufung eines bereits bestellten Verwalters ist mit nicht unerheblichen
prozessualen und organisatorischen Schwierigkeiten verbunden. Aus diesem Grund
besteht gerade bei Bestellung des Verwalters die Notwendigkeit, dessen Eignung
kritisch zu überprüfen.