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Mietrecht:

BGH: Schönheitsreparaturen nur bei renoviert überlassener Wohnung

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof - VIII ZR 185/14 die angekündigte erneute Änderung seiner Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vollzogen.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag seit Oktober 2002. Zumindest drei von vier Zimmern waren bei Übergabe unrenoviert. Die Mieter erhielten im Gegenzug einen Mietnachlass von einer halben Monatsnettokaltmiete. Der Mietvertrag enthielt eine Schönheitsreparaturklausel, die nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam gewesen wäre. Die Mieter gaben die Wohnung Ende November 2011 zurück, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Vermieter machten gerichtlich Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in der Wohnung geltend. Die Mieter beriefen sich darauf, dass die Schönheitsreparaturen nicht geschuldet waren. Sie wurden in der zweiten Instanz zur Zahlung von 5.453,14 EUR nebst Zinsen verurteilt. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Mieter die Urteile aufgehoben und die Klage der Vermieter abgewiesen.

Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird und die Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten.

Dies begründet der BGH wie folgt: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich die Notwendigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht aufgrund von starren Fristen ergeben. Zulässig sind alleine Renovierungsklauseln mit „weichen“ Fristen. Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich nach dem Zustand der Wohnung. Wenn die angemietete Wohnung bei Übergabe aber unrenoviert war, kann es schon nach kurzer Mietdauer notwendig werden, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Bei schneller Beendigung des Mietverhältnisses wäre der Mieter also zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, obwohl ein wesentlicher Teil der Schäden durch einen Vormieter verursacht wurde. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen.

Nach den weiteren Ausführungen des Bundesgerichtshofs ist eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert, wenn sie stark abgenutzt oder völlig verwahrlost ist. Damit sie als renoviert gilt, kommt es darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Beruft sich der Mieter darauf, dass er keine Schönheitsreparaturen schulde, da ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, muss er nachweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

War die Wohnung unrenoviert, kann der Vermieter dann einwenden, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die Anfangsrenovierung gewehrt wurde. Welche Höhe angemessen ist, wird im Einzelfall unterschiedlich zu bewerten sein (Größe der Wohnung, Zustand etc.). Die in dem entschiedenen Fall vereinbarte Entschädigung von einer halben Monatsmiete wurde durch den Bundesgerichtshof als „nicht taugliche Kompensation“ bezeichnet. Da durch die Vermieter selber ein hoher vierstelliger Betrag als angemessener Schadensersatz für die zum Ende der Mietzeit nicht durchgeführten Schönheitsreparaturarbeiten verlangt wurde, muss dies nicht verwundern.

Praxistipp:

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rückt für beide Parteien die Vereinbarungen bei Abschluss des Mietvertrages immer weiter in den Mittelpunkt. Bislang haben sich Vermieter auf umfangreiche Mietverträge verlassen, die aber als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Prüfung anhand der §§ 305ff. BGB unterliegen. Gerade im Wohnraummietrecht sind wesentliche Bereiche der gesetzlichen Regelungen des BGB nicht durch formularvertragliche Regelungen abänderbar.

Als Vermieter kann man jetzt weiter versuchen, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu formulieren und muss dann die Wohnung entweder renoviert übergeben oder aber dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewähren. Man sollte sich dabei bewusst sein, dass die Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit den Regeln des BGB zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen - §§ 305ff. BGB - eigentlich nicht vereinbar ist. Nach § 307 II Nr. 1 BGB darf durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen werden. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – und damit auch die Schönheitsreparaturen – sind aber gem. § 535 S. 2 BGB Hauptleistungspflicht des Vermieters und damit ein Grundgedanke des Mietrechts. Nach der bestehenden Gesetzeslage ist es also eigentlich nicht möglich, Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter zu übertragen. Der seidene Faden, an dem die restlichen Schönheitsreparaturklauseln noch hängen, ist das Argument, „die Überbürdung auf den Mieter sei Verkehrssitte geworden“. Angesichts der eindeutigen Gesetzeslage und der Tendenz des BGH seine Rechtsprechung sukzessive an die Gesetzeslage anzupassen, nimmt man hier ein doch erhebliches Risiko in Kauf. Da man jetzt zusätzlich bei Beginn des Mietverhältnisses entweder selber renovieren oder aber dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewähren muss, riskiert man in Zukunft sogar, diese anfänglichen Investitionen zu verlieren.

Eine Alternative hierzu ergibt sich aus der Rechtsprechung des BGH zu Mängeln der Mietsache. Hier erklärt der BGH: Ein Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. (…) Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt“ (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12). Daher: die Parteien können sich bei Beginn des Mietvertrages darauf einigen, dass der unrenovierte Zustand der Wohnung als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart wird. Der Vermieter schuldet während des Mietverhältnisses keine Renovierungen. Die Renovierung der Wohnung am Beginn und während des Mietverhältnisses liegt dann ganz im Aufgabenbereich des Mieters. Dieser kann entscheiden, ob er renovieren möchte oder nicht. Es sollte aber – z.B. im Übergabeprotokoll – ausdrücklich vereinbart werden, dass die unrenovierte Wohnung als vereinbarte Beschaffenheit gilt.

Mieter sollten, wenn sie in einem Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel finden und ihnen eine unrenovierte Wohnung übergeben werden soll, entweder den Zustand im Übergabeprotokoll festhalten lassen oder aber bereits unmittelbar nach Einzug den Zustand durch Fotografien und Inaugenscheinnahme durch mögliche Zeugen dokumentieren.

 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
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Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Mittwoch, 10. Juni 2015
Letzte Aktualisierung: Mittwoch, 10. Juni 2015


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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