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Mietrecht:

BGH: Recht auf Zurückbehaltung ist schonend auszuüben

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Mit Urteil vom 17.06.2015 hat der Bundesgerichtshof das Recht auf Zurückbehaltung des Mieters bei Mangel der Mietsache, so wie es bislang von der Rechtsprechung den Mietern zugesprochen wurde, deutlich eingeschränkt.

Der Ausgangsstreit: Zwischen den Parteien bestand seit 1988 ein Mietvertrag über eine Wohnung. Im Zeitraum von März 2009 bis Juni 2013 gerieten die Mieter mit Mieten i.H.v. rund 16.000,00 EUR in Rückstand. Die monatlich geschuldete Miete belief sich auf 530,90 EUR. Die Vermieterin erklärte aufgrund des Mietrückstands mehrfach die Kündigung wegen Zahlungsverzuges. In der Wohnung war Schimmel aufgetreten. Nach den Urteilen von Amts- und Landgericht waren die Mieter deshalb zu einer Minderung von 20 % berechtigt. Zusätzlich stand den Mietern – jedenfalls nach Ansicht des Landgerichts – bis zur Mängelbeseitigung ein ansonsten zeitlich unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht an dem vierfachen Minderungsbetrag zu. Letztlich hätten die Mieter so, jedenfalls bis zur Beseitigung des Mangels, keine Miete mehr zahlen müssen. Deshalb wurde die Räumungsklage der Vermieterin durch das Landgericht abgewiesen.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil des Landgerichts auf und bestätigte das amtsgerichtliche Urteil, mit dem die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt worden waren. Entgegen der Ansicht des Landgerichts, das hier der vollkommen herrschenden Auffassung zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts gefolgt war, soll nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs dieses nur in sehr viel geringerer Höhe ausgeübt werden dürfen. Die genaue Höhe des Zurückbehaltungsrechts muss durch den Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) bemessen werden. Hierbei ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu berücksichtigen, dass durch das Recht auf Zurückbehaltung ein allein vorübergehender Druck auf den Vermieter ausgeübt werden soll. Sei angesichts der Höhe des Einbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung trotz des ausgeübten Drucks nachkommen werde, habe das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt und dürfe nicht weiter ausgeübt werden. Das Zurückbehaltungsrecht ist demnach immer schonend auszuüben und unterliegt sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Begrenzung.

Praxistipp: Durch das Urteil des Bundesgerichtshofs werden die Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters bei Zahlungsverzugskündigung des Vermieters und vorhandenen Mängeln der Mietsache erheblich eingeschränkt. Durch das zuvor nahezu durchgehend zuerkannte Zurückbehaltungsrecht konnte bei tatsächlich vorhandenem Mangel selbst bei hohen Mietrückständen häufig eine Kündigung abgewehrt werden. Dies wird in Zukunft erschwert. Zusätzlich wird man sehr viel genauer argumentieren müssen, um den zurückbehaltenen Betrag zu rechtfertigen.

Der Bundesgerichtshof weist richtig darauf hin, dass dem Mieter im Falle eines Mangels eine ganze Reihe von Rechten zur Durchsetzung der Mangelbeseitigung zur Verfügung steht. Der Mieter kann auf Mängelbeseitigung klagen, er kann im Falle des Verzuges des Vermieters Schadensersatz geltend machen, er kann ebenfalls bei Verzug des Vermieters den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen oder aber einen Vorschuss auf die Mangelbeseitigungskosten verlangen. Schließlich steht ihm auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zur Seite mit der Möglichkeit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens.

Letztlich muss man zudem beachten: im Gegensatz zu der Mietminderung ist die zurückbehaltene Miete nach der Beseitigung des Mangels – auch ohne Aufforderung (!) – an den Vermieter zurückzuzahlen. Während die Minderung die, für eine mangelfreie Sache geschuldete Miete, an den tatsächlichen, mangelbehafteten Zustand anpassen soll, dient das Zurückbehaltungsrecht der Ausübung von Druck auf den Vermieter, um ihn zur Beseitigung des Mangels anzuhalten.  


 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Montag, 28. September 2015
Letzte Aktualisierung: Montag, 28. September 2015


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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