Endet ein Abrechnungszeitraum
über Heizkosten (oder andere verbrauchsabhängige Kosten) mit einer hohen
Nachzahlung für den Mieter, ist es verständlich, dass der Mieter ein Interesse
daran hat auch Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der übrigen Nutzer zu
nehmen. Häufig wird den Mietern eine solche Einsichtnahme von den Vermietern aber
verweigert. Nunmehr hat der BGH zugunsten der Mieter entschieden.
Der Ausgangsstreit
Die Parteien waren über einen
Mietvertrag von 2012 bis 2015 über eine 94 m² große Drei-Zimmer-Wohnung in
einem Mehrfamilienhaus verbunden. Die Gesamtwohnfläche des Heizkreises des
Mehrfamilienhauses betrug 720 m².
Die
Vermieterin stellte die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 in Rechnung. Darin
betrug der Anteil der Mieter an den Gesamtkosten des Hauses nach den
Verbrauchswerten 42,8% (2013) und 47% (2014). Insgesamt sollten die Mieter deshalb
einen Betrag in Höhe von 5.310,43 € für die beiden Jahre nachzahlen.
Die Mieter verlangten von der
Vermieterin die Möglichkeit, in die Einzelverbrauchsdaten sämtlicher Nutzer des
gemeinsam versorgten Mietobjekts Einsicht zu nehmen. Dies wurde Ihnen von der
Vermieterin verweigert. Die Mieter wurden in der 1. und 2. Instanz zur
Nachzahlung auf die Heizkostenabrechnungen verurteilt.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hebt
die Entscheidungen der Instanzgerichte auf und weist die Klage der Vermieter
ab.
Der Bundesgerichtshof klärt zunächst
die Beweislastverteilung in einem Betriebskostenprozess, die von den
Instanzgerichten fehlerhaft bestimmt wurde. Demnach ist es zuerst Aufgabe des
Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass die erhobene Forderung inhaltlich
richtig ist (also die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der
angefallenen Betriebskosten). Im Anschluss hätte dann dem Beweisangebot der
Mieter nachgegangen werden müssen, die Sachverständigenbeweis für die mangelnde
Plausibilität des berechneten Wärmeverbrauchs angetreten hatten.
Anschließend stellt der
Bundesgerichtshof fest, dass die Mieter ein Recht auf Einsichtnahme in die vom
Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam
versorgten Mietobjekts haben. Sie sollen sich Klarheit verschaffen, ob bei
einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe
der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmen, ob deren Werte
zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der
Kostenverteilung bestehen. Der Mieter muss hierfür kein besonderes Interesse an
einer Belegeinsicht darlegen.
Verweigert ein Vermieter abschließend
die Belegeinsicht, ist die Klage des Vermieters auf Leistung einer Nachzahlung
abzuweisen. Der Vermieter verhält sich durch die Verweigerung der Belegeinsicht
pflichtwidrig, da er eine Überprüfung der Abrechnung verhindere. Ein
Zahlungsverlangen wäre daher eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende,
unzulässige Rechtsausübung.
Praxistipp
Als Mieter sollte man sich
immer zum Ende bzw. Anfang des Jahres die Einzelverbrauchsdaten der
Heizkostenverteiler notieren. Der Großteil der Heizkostenverteiler speichert
die Vorjahresergebnisse immer nur für ein Jahr. Im Anschluss werden diese
Vorjahresergebnisse durch die Werte des nächsten Jahres überschrieben und
stehen nicht mehr zur Verfügung. Eine Überprüfung der Richtigkeit der
Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnung ist dann so gut wie nicht mehr
möglich.
