Der Ausgangsstreit: Der Mietvertrag wurde im Jahr 1993 geschlossen. Die Wohnung der Beklagten liegt im Erdgeschoss. Mitvermietet ist eine Terrasse. Unmittelbar an das Wohngrundstück grenzt ein Schulgelände. Im Jahr 2010 wurde in 20 Meter Entfernung von der Terrasse auf diesem Schulgelände ein Bolzplatz errichtet, der von einem Metallzaun umgrenzt ist. Der Bolzplatz ist für Kinder bis zu 12 Jahren bestimmt, welche auf diesem bis 18 Uhr werktags spielen dürfen. Die Mieter minderten die Miete, da auch außerhalb der erlaubten Zeiten Jugendliche auf dem Bolzplatz gespielt haben sollen.  

Die Entscheidung: Nachdem die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der geminderten Miete noch von Amtsgericht und Landgericht zurückgewiesen wurde, hat der Bundesgerichtshof dem Vermieter nunmehr in entscheidenden Punkten Recht gegeben. Ein Mangel der Mietsache liegt nur dann vor, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand wiederum bestimmt sich nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien, die auch konkludent zustande kommen können. Gegenstand einer solchen Vereinbarung können auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie z.B. Lärmimmissionen. Fehlt eine solche Parteiabrede, bestimmt sich der geschuldete Zustand nach dem nach vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung.  

Zunächst einmal stellt der Bundesgerichtshof fest, dass die Parteien keine konkludente Vereinbarung dahingehend geschlossen haben, dass sich das Lärmniveau im Laufe der Mietzeit nicht steigern dürfe. Für eine konkludente Vereinbarung ist es notwendig, dass der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters erkennen kann, dass der Mieter bestimmte Umstände über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht. Darüber hinaus genügt eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter der Vorstellung des Mieters auch durch sein Verhalten zustimmen. Gerade bei Lärmimmissionen sei es aber so, dass der Vermieter häufig keinen Einfluss darauf habe, ob die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses unverändert fortbestünden. Er habe deshalb, so der BGH, regelmäßig keinen Willen, für ein bestimmtes Lärmniveau während der gesamten Mietzeit einzustehen.  

Im Anschluss prüft der Bundesgerichtshof dann, ob sich aus dem Nutzungszweck der Wohnung nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses eine bestimmte Beschaffenheit ergibt. Hierbei ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs vor allem zu berücksichtigen, welche Regelung die Parteien bei sachgerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung bewusst gewesen wäre. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs würden sie dann für von außen einwirkende Lärmimmissionen vereinbaren, dass diese nicht zu einem Mangel und damit zu einer Mietminderung führten, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Die Parteien hätten sich dann darauf verständigt, die Störung durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn die Kläger selbst die Immission gem. § 906 BGB nicht entschädigungslos dulden müssten. Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, da zu diesen Fragen noch vorgetragen werden soll.

Praxishinweis: Die Entscheidung ist auch von Bedeutung für die gerade in Berlin häufig problematische Frage von Bautätigkeiten Dritter. Als Nachbar bin ich gem. § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB verpflichtet, auch wesentliche Beeinträchtigungen durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks wie z. B. eine zulässige Bebauung hinzunehmen. Ausgenommen sind nur solche Beeinträchtigungen, die durch Maßnahmen verhindert werden können, die dem Nachbarn wirtschaftlich zuzumuten sind. Um eine Mietminderung durchzusetzen muss in Zukunft der Mieter gegenüber dem Vermieter nachweisen, dass entweder die Bauarbeiten auf wirtschaftliche Weise mit geringeren Beeinträchtigungen durchgeführt werden könnten oder aber durch übermäßige Verzögerung der Bauarbeiten die Dauer der Beeinträchtigung unverhältnismäßig ist. Übliche Bautätigkeiten auf Baugrundstücken werden deshalb in Zukunft von Mietern ohne Minderung hinzunehmen sein.