Mit Urteil vom 04.06.2014 -BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 - hat der Bundesgerichtshof über die
Frage entschieden, ob ein Vermieter die vermietete Wohnung regelmäßig
besichtigen darf, auch wenn kein konkreter Anlass besteht.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen
Termin zur Besichtigung von neu installierten Rauchmeldern vereinbart. Bei
dieser Gelegenheit verlangte die Vermieterin den Zutritt zu Räumen, in denen keine
Rauchmelder installiert waren. Der Mieter forderte die Vermieterin auf, das
Haus zu verlassen. Als diese sich widersetzte, wurde sie durch den Mieter aus
dem Haus getragen. Die Vermieterin erklärte fristlose und ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses. Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen
hatte, wurde der Mieter auf die Berufung hin zur Räumung verurteilt.
Der Bundesgerichtshof lässt die Räumungsklage der
Vermieterin scheitern. Die Kündigungen sind nicht begründet, da vor dem pflichtwidrigen
Verhalten des Mieters die Vermieterin sich selber pflichtwidrig verhalten habe.
Die Vermieterin hatte kein Recht, zu versuchen, Räume in Augenschein zu nehmen,
in denen keine Rauchmelder installiert waren. Ein Recht des Vermieters zur Besichtigung der Mieträume besteht nur bei
konkretem Anlass. In dem Wohnraummietvertrag war zwar auch vereinbart, dass
der Vermieter die Wohnräume einmal jährlich ohne Anlass besichtigen darf. Die
Klausel ist aber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unwirksam. Sie benachteiligt
den Mieter unangemessen. Durch den Mietvertrag wird dem Mieter das alleinige
und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zugewiesen. Seine
Privatsphäre in der Wohnung steht unter dem Schutz des Artikel 13 Abs. 1 GG.
Der Mieter soll in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen werden“. Ein Recht zur
Besichtigung ist alleine als mietvertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB
herzuleiten. Dieses Recht zur Besichtigung ist durch den Vermieter aber behutsam
auszuüben. Die Besichtigung ist mit angemessener Frist anzukündigen und darf
nur verlangt werden, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt
(z.B. Besichtigung mit Kaufinteressenten, ein von dem Mieter gemeldeter Mangel,
Überprüfung von Handwerkerleistungen, grundsätzlich die ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung des Objektes).
Praxistipp: Der
BGH weist in seinem Urteil nochmals deutlich darauf hin, dass bei der Wertung
ob eine Pflichtverletzung des Mieters zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt,
insbesondere das Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen ist. Gerade wenn
man als Vermieter einem Mieter wegen pflichtwidrigen Verhalten kündigen will, sollte
man peinlich genau auf ein korrektes Auftreten achten. Ansonsten liefert man dem
Mieter Argumente, für die Verteidigung gegen die Kündigung.