BGH: Bei der Anpassung der Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten darf der Vermieter nicht „abstrakt“ einen Sicherheitszuschlag
von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten verlangen
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. September 2011
(VIII ZR 294/10) der zuletzt häufiger anzutreffenden Praxis der Vermieter den
Boden entzogen, bei der Neuberechnung der Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten nach Vorlage einer Jahresabrechnung einen abstrakten
Sicherheitszuschlag von 10% aufzuschlagen. Wenn zur Begründung der Höhe der
neuen Vorauszahlungen alleine auf das Abrechnungsergebnis der aktuellen
Abrechnung verwiesen wird, darf der Jahresbetrag nur durch 12 geteilt werden,
um so die angemessenen monatlichen Vorauszahlungen zu bestimmen.
Aber: der BGH erklärt gleichzeitig, dass der Vermieter wahrscheinlich
steigende Betriebskosten berücksichtigen darf. Hierfür reicht es aber nicht
aus, „abstrakt“, ohne weitere Begründung auf sämtliche Betriebskosten 10%
aufzuschlagen. Vielmehr muss für die einzelnen Betriebskostenarten dargelegt
werden, dass sich diese vorrausichtlich erhöhen werden. Die Anforderungen an
eine solche Begründung sollen laut den Ausführungen des Bundesgerichtshofs
nicht hoch sein.
Nach dieser Entscheidung dürfte es möglich sein, bei den energieabhängigen
Betriebskosten unter Hinweis auf die ständig steigenden Kosten einen Aufschlag
in Höhe der durchschnittlichen Preissteigerung der letzten Jahre vorzunehmen.
Für andere Betriebskostenarten wird man eine zu erwartende Preissteigerung
(neuer Vertrag; Gebühren- oder Steuererhöhung) im laufenden Jahr verlangen
müssen.
Die Begründung kann auch nachgereicht werden.