BGH: Bei der Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten darf der Vermieter nicht „abstrakt“ einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten verlangen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. September 2011 (VIII ZR 294/10) der zuletzt häufiger anzutreffenden Praxis der Vermieter den Boden entzogen, bei der Neuberechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Vorlage einer Jahresabrechnung einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10% aufzuschlagen. Wenn zur Begründung der Höhe der neuen Vorauszahlungen alleine auf das Abrechnungsergebnis der aktuellen Abrechnung verwiesen wird, darf der Jahresbetrag nur durch 12 geteilt werden, um so die angemessenen monatlichen Vorauszahlungen zu bestimmen.

Aber: der BGH erklärt gleichzeitig, dass der Vermieter wahrscheinlich steigende Betriebskosten berücksichtigen darf. Hierfür reicht es aber nicht aus, „abstrakt“, ohne weitere Begründung auf sämtliche Betriebskosten 10% aufzuschlagen. Vielmehr muss für die einzelnen Betriebskostenarten dargelegt werden, dass sich diese vorrausichtlich erhöhen werden. Die Anforderungen an eine solche Begründung sollen laut den Ausführungen des Bundesgerichtshofs nicht hoch sein.

Nach dieser Entscheidung dürfte es möglich sein, bei den energieabhängigen Betriebskosten unter Hinweis auf die ständig steigenden Kosten einen Aufschlag in Höhe der durchschnittlichen Preissteigerung der letzten Jahre vorzunehmen. Für andere Betriebskostenarten wird man eine zu erwartende Preissteigerung (neuer Vertrag; Gebühren- oder Steuererhöhung) im laufenden Jahr verlangen müssen. 

Die Begründung kann auch nachgereicht werden.