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Mietrecht:

Betriebskostenabrechnung muss bei Mietermehrheit nur dem auf Nachzahlung in Anspruch genommenen Mieter zugehen

von Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols  
Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, kann der Vermieter von einem der Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten auch dann verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur diesem, nicht aber den übrigen Mietern zugegangen ist. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.04.2010 entschieden. Denn mehrere Personen auf der Mieterseite hafteten für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Die Übermittlung der Betriebskostenabrechnung diene nur der Fälligstellung der Nachzahlungsforderung und müsse nicht gegenüber allen Gesamtschuldnern einheitlich erfolgen, so der BGH in seiner Begründung (Az.: VIII ZR 263/09).

Sachverhalt

Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Schreiben vom 05.12.2006 rechnete die klagende Vermieterin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag. Ein Teilbetrag von 254,89 Euro entfiel dabei auf Heizkosten, die in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselt wurden. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aber aus einer für das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27.11.2006.
Abrechnung ging nur Ehefrau zu

Allerdings war diese nur an die Beklagte adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. Die Beklagte und ihr Ehemann lehnten die geforderte Nachzahlung ab. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der «kalten Betriebskosten» und die Beklagte darüber hinaus zur Heizkostennachzahlung in Höhe von 254,89 Euro verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von «kalten Betriebskosten» aufgehoben. Die Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten wurde jedoch bestätigt. Die Beklage legte dagegen Revision ein.

BGH: Ehefrau als Gesamtschuldnerin zur Nachzahlung verpflichtet

Die Revision hatte keinen Erfolg. Die Beklagte sei zur Heizkostennachzahlung verpflichtet. Der Vermieter sei nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Betriebskostenabrechnung nur einem Mieter mitzuteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des ausgewiesenen Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Der BGH begründet dies damit, dass mehrere Personen auf der Mieterseite für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner hafteten. Der Vermieter sei deshalb berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB).
Betriebskostenabrechnung stellt Nachzahlungsforderung nur fällig

Mit der Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter werde der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo nur fällig gestellt. Diese Fälligstellung müsse nicht gegenüber allen Gesamtschuldnern einheitlich erfolgen. Laut BGH ist der Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall nach § 421 BGB auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Nachzahlungen in Anspruch nehmen, schon deshalb nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt wurde.
 
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Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols
 
Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols Rechtsanwälte und Notar Dols & Franzke
Schlüterstraße 53
10629 Berlin (Charlottenburg)
Telefon: (030) 30612345
Fax-Nr.: (030) 30612346
Tätigkeitsschwerpunkte: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Grundstücksrecht, Immobilienrecht, Handelsrecht
 
Beitrag erstellt am Freitag, 10. September 2010
Letzte Aktualisierung: Freitag, 10. September 2010


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols
Mietrecht Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt & Notar Matthias Dols
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