Wenn Mietparteien darüber streiten, ob der Vermieter von dem
Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel verlangen
kann, sind einige Merkmale besonders streitträchtig. Mit einem Urteil aus dem
Jahr 2017 hat das Amtsgericht Charlottenburg zu zwei dieser Merkmale die
„besonders lärmbelastete Lage“ sowie die „bevorzugte Citylage“ entschieden.
Der Ausgangsstreit
Die Parteien sind über einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin miteinander
verbunden. Der Vermieter verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung. Unter anderem sind zwischen den Parteien die Merkmale „besonders lärmbelastete
Lage“ sowie „bevorzugte Citylage“ streitig.
Nach dem Straßenverzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel befindet
sich das Gebäude in einem verkehrs- und lärmbelasteten Bereich. In der Wohnung selber
ist aber auch bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören. Das Wohnhaus
liegt in einer Entfernung von 2,3 km zu der Kreuzung Leibniz Straße/Kurfürstendamm,
von 3,6 km zum Wittenbergplatz sowie von 3,8 km zum Zoologischen Garten.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht verurteilt die Mieterin zur Zustimmung zu der Mieterhöhung.
Das wohnwertmindernde Merkmal besonders lärmbelastete Lage
ist nach Ansicht des Amtsgerichts gegeben. Hierfür sei es ausreichend, dass sich
dies aus dem Straßenverzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel ergibt. Ob der
Straßenlärm in der streitgegenständlichen Wohnung auch tatsächlich wahrgenommen
wird, soll nicht ausschlaggebend sein. Zwar könne die Einordnung als
lärmbelastete Wohnlage in dem Straßenverzeichnis widerlegt werden. Dabei soll
es aber nicht alleine auf die Lärmwahrnehmung der Wohnung ankommen, vielmehr
werden die Lärmbeeinträchtigung auf dem Hof und unmittelbar vor dem Haus
miteinbezogen, denn das Merkmal lärmbelastete Wohnlage steht in der
Merkmalsgruppe 5 – „Wohnumfeld“. Entsprechend sei die Wahrnehmbarkeit in dem
Wohnumfeld ausschlaggebend und nicht die innerhalb der Wohnung.
Im Gegenzug wird das wohnwerterhöhende Merkmal bevorzugte
Citylage durch das Gericht bejaht. Das Merkmal lautet:
„Bevorzugte Citylage
(nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs-
und Wohnstandorten)“
„Nahe“ meint nach Ansicht des Gerichts nicht, dass sich die City
von der Wohnung aus fußläufig erreichen lässt. Es genüge vielmehr, dass der Weg
unproblematisch mit einem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln
zurückgelegt werden kann.
Praxistipp
Hinsichtlich der bevorzugten Citylage hat sich der überwiegende Teil der Berliner
Gerichte bislang an einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahre
2010 (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477 /09) orientiert. Nach Ansicht
des Landgerichts musste die City fußläufig zu erreichen sein, damit das Merkmal
erfüllt ist. Allerdings wurde das Merkmal damals noch als: „Bevorzugte Citylage in guter Wohnlage“ beschrieben. Folgt man der
Entscheidung des Amtsgerichts dürfte in Zukunft der Großteil der innerhalb des
S-Bahnrings Berlin gelegenen Wohnungen als in einer bevorzugten Citylage einzuordnen
sein.
Im Falle einer Mieterhöhung sollte man immer nachmessen, ob
die von dem Vermieter angesetzte Wohnfläche tatsächlich der Fläche der Wohnung
entspricht. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil
vom 18.11.2015 – VIII ZR 266 / 14) sind in einem Mieterhöhungsprozess sogar kleinere
Flächenabweichungen zu berücksichtigen.
