LG Dortmund, Urteil vom
14.06.2016 – 1 S 455/15
Mit Urteil vom 14.06.2016 hat das Landgericht Dortmund der
Berufung einer Wohnungseigentümerin stattgegeben, die den Beschluss zur
Bestellung des Verwalters angefochten hatte.
Der Ausgangsstreit:
Die Eigentümerin hat einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem
Jahr 2015 angefochten, mit dem die Gemeinschaft einen Verwalter bestellt hatte.
Die Eigentümerin bemängelte, dass keine Alternativangebote eingeholt wurden.
Außerdem seien in dem Verwaltervertrag Sondervergütungen für die Betreuung von
Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten,
die Anforderung von Zahlungen sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines
Eigentümerwechsels vorgesehen.
Die Entscheidung:
Nachdem das Amtsgericht Bottrop die Klage noch abgewiesen hatte, erklärte das
Landgericht auf die Berufung den Beschluss der Gemeinschaft für unwirksam. Es
bestätigte die Ansicht der klagenden Eigentümerin, dass hier für die Bestellung
der Verwalterin eine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten hätte eingeholt
werden müssen. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen regelmäßig mindestens
drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Erst dann entspreche die Entscheidung
der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie erst so auf einer
hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruhe. Die Gemeinschaft könne sich
auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der Wahl der Verwalterin um eine
Wiederwahl handeln solle. Ein erster Beschluss zur Bestellung der Verwalterin
war durch das Amtsgericht Bottrop bereits für unwirksam erklärt worden. Im
konkreten Fall war, selbst wenn es sich um eine Wiederwahl gehandelt hätte, die
Einholung von Vergleichsangeboten notwendig, da die angebotenen Leistungen des
gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden.
Der Beschluss über die Wahl des Verwalters entspricht zusätzlich deswegen nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwaltervertrag Sondervergütung für
Tätigkeiten vorsieht, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen
Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören. Diese
Aufgaben sind im Regelfall schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten (also
die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der
Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderungen von Zahlungen
sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines Eigentümerwechsels).
Praxistipp: Für
gewöhnlich ist bei der Wiederbestellung eines amtierenden Verwalters die
Einholung von Alternativangeboten nicht notwendig. Ausnahmsweise müssen Alternativangebot
eingeholt werden, wenn die Verwaltung ihre Aufgabe nicht mehr so effizient erfüllt
oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung
angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungen spürbar günstiger angeboten
werden.