LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016 – 1 S 455/15

Mit Urteil vom 14.06.2016 hat das Landgericht Dortmund der Berufung einer Wohnungseigentümerin stattgegeben, die den Beschluss zur Bestellung des Verwalters angefochten hatte.

Der Ausgangsstreit: Die Eigentümerin hat einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2015 angefochten, mit dem die Gemeinschaft einen Verwalter bestellt hatte. Die Eigentümerin bemängelte, dass keine Alternativangebote eingeholt wurden. Außerdem seien in dem Verwaltervertrag Sondervergütungen für die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderung von Zahlungen sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines Eigentümerwechsels vorgesehen.

Die Entscheidung: Nachdem das Amtsgericht Bottrop die Klage noch abgewiesen hatte, erklärte das Landgericht auf die Berufung den Beschluss der Gemeinschaft für unwirksam. Es bestätigte die Ansicht der klagenden Eigentümerin, dass hier für die Bestellung der Verwalterin eine ausreichende Anzahl von Alternativangeboten hätte eingeholt werden müssen. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Erst dann entspreche die Entscheidung der Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie erst so auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruhe. Die Gemeinschaft könne sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der Wahl der Verwalterin um eine Wiederwahl handeln solle. Ein erster Beschluss zur Bestellung der Verwalterin war durch das Amtsgericht Bottrop bereits für unwirksam erklärt worden. Im konkreten Fall war, selbst wenn es sich um eine Wiederwahl gehandelt hätte, die Einholung von Vergleichsangeboten notwendig, da die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden. Der Beschluss über die Wahl des Verwalters entspricht zusätzlich deswegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwaltervertrag Sondervergütung für Tätigkeiten vorsieht, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören. Diese Aufgaben sind im Regelfall schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten (also die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderungen von Zahlungen sowie die Vergütung für den Mehraufwand eines Eigentümerwechsels).

Praxistipp: Für gewöhnlich ist bei der Wiederbestellung eines amtierenden Verwalters die Einholung von Alternativangeboten nicht notwendig. Ausnahmsweise müssen Alternativangebot eingeholt werden, wenn die Verwaltung ihre Aufgabe nicht mehr so effizient erfüllt oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungen spürbar günstiger angeboten werden.