LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 - 5
O 353/14
Mit Urteil vom 04.08.2015 hat das Landgericht Lüneburg die
Klage eines Vermieters auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter
Schönheitsreparaturen gegen seine ehemalige Mieterin abgewiesen.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien
waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2005 miteinander
verbunden. Die Mieterin hatte die Räume bereits vor 2005
angemietet, der Mietvertrag wurde dann erneuert. Nach dem Mietvertrag
sollte der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
verpflichtet sein. Die Mieträume befanden sich zum Zeitpunkt der
Übergabe, wie durch ein Gutachten festgestellt worden war, in einem
desolaten Zustand.
Die Entscheidung: Das
Landgericht weist die Klage des Vermieters auf Schadensersatz wegen
nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ab. Die
Schönheitsreparaturklausel ist nach Ansicht des Landgerichts
unwirksam, da sich die Mieträume bei Beginn des Mietverhältnisses
in einem unrenovierten bzw. in einem renovierungsbedürftigen Zustand
befanden. Das Landgericht bezieht sich hierbei auf das Urteil des
Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, das aber zu
einem Wohnraummietverhältnis erging. In diesem Urteil stellte der
BGH fest, dass eine Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist,
wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern ohne angemessenen
Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.
Das Landgericht weist aber an dieser Stelle darauf hin, dass nach der
Rechtsprechung des für die Geschäftsraummiete zuständigen Senats
des BGH, Mieter von Gewerberaum häufig nicht weniger schutzbedürftig
sind als Mieter von Wohnraum. Die Überlegungen, die nach dem für
Wohnraum zuständigen 8. Senats des Bundesgerichtshofs zur
Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Wohnraum führen,
sind deshalb auf den Gewerberaum übertragbar.
Praxistipp: In diesem Fall war
zwischen den Parteien geklärt, dass sich die Mieträume bei
Abschluss des Mietverhältnisses in einem desolaten Zustand befanden.
Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturklausel, weil die Mieträume unrenoviert oder in
einem renovierungsbedürftigen Zustand waren, ist der Mieter
beweisbelastet. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten deshalb bei
Fertigung des Übergabeprotokolls an den Mieter besonders darauf
achten, dass der Zustand der Mieträume präzise beschrieben wird.