AG Köln, Urteil vom 06.05.2010 –
208 C 310/09
Mit Urteil vom 06.05.2010 hat das Amtsgericht Köln die Klage
eines Vermieters auf Nachzahlung von Mietzins zurückgewiesen, nachdem die
Mieter die Miete um 25% monatlich gemindert hatten.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden.
Das Haus wurde im Jahr 1954 erbaut, im Jahr 2009 trat Schimmel auf. Die Mieter
minderten daraufhin von März bis Juni die Miete um 25%. Der von dem Amtsgericht
beauftragte Gutachter stellte fest, dass für die Schimmelpilzbildung zum einen
ursächlich ist, dass das Wohnhaus nicht den baulichen Anforderungen der DIN 4108
Teil 2 Stand 2004 entspricht und zum anderen, dass der Mieter fehlerhaft heizt
und lüftet.
Die Entscheidung:
Das Gericht weist die Klage des Vermieters auf Rückzahlung der von den Mietern
nicht geleisteten Miete zurück. Die Miete war nach Ansicht des Amtsgerichts
gemindert. Für die Frage, ob das Wohnhaus mangelfrei ist, kann auf die DIN 4108
Teil 2 Stand 2004 zurückgegriffen werden. Grundsätzlich sei zwar der
vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahrs maßgeblich, wenn die Parteien
nichts Abweichendes vereinbart haben, hier das Jahr 1984. Ausnahmsweise bestehe
aber eine Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse, wenn es um
Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die Anforderungen zur Zeit des Baus
nach neuen Erkenntnissen nichts ausreichend leisten können. Das Amtsgericht weist
weiter darauf hin, dass es aufgrund des Umfangs des Schimmelbefalls auch eine
50%ige Minderung zuerkannt hätte. Da das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter
aber unzureichend war, soll die Minderung von 25% angemessen und ausreichend
sein.
Praxistipp: Nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind für die Frage eines mietvertraglichen
Mangels regelmäßig die vertragsgemäßen Standards des Errichtungsjahres
maßgeblich. Die Parteien können aber etwas Abweichendes (beispielsweise ein
überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten) vereinbaren. Die DIN 4108
Teil 2 geht davon aus, dass der Mieter die Wohnräume während der Heizperiode
auf 20°C erheizt und eine mittlere Raumluftfeuchte von 50% herstellt. Bei
Schimmelbefall sollte man als Mieter selber hinterfragen, ob man diese
Anforderungen an ein ordentliches Heiz- und Lüftungsverhalten einhält. Zum Teil
wird dies von den Gerichten bei der Bemessung einer Minderung berücksichtigt.
