Bereits seit 23.02.2020
sind die Mieten in Berlin eingefroren. Am 23.11.2020 trat die zweite Stufe des
Berliner Gesetzes zur Mietendeckelung in Kraft. Mieten, die mehr als 20 Prozent
über den Mietobergrenzen liegen, müssen nun gesenkt werden.
Wieviel im konkreten Fall
die Miete für eine Wohnung genau betragen darf und welche Kriterien zur Ermittlung
des Wohnwert heran gezogen werden, kann man auf dieser dafür eingerichteten
Webseite sehen: mietendeckel.berlin.de
Das Gesetz hat den
sperrigen Namen „Gesetz zur Mietenbegrenzung
im Wohnungswesen in Berlin“, kurz MietenWoG Bln.
Gesetz
bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bindend
Obwohl das
Bundesverfassungsgericht erst künftig entscheiden wird, ob das Berliner Gesetz
zur Mietendeckelung verfassungskonform ist, ist dieses Gesetz bis zu dieser
Entscheidung in jedem Fall gültig und muss eingehalten werden. Liegt die Miete
einer vor 2014 gebauten Wohnung um mehr als 20 % über der zulässigen
Mietobergrenze (die Sie über den Mietendeckelrechner
ermitteln können), muss diese Miete ab dem 23.11.2020 auf diese Mietobergrenze
plus höchstens 20 % abgesenkt werden.
Stufe 2 des Mietendeckels
bedeutet: Nun muss die Miete tatsächlich abgesenkt werden, wenn bei vor 2014
gebauten Wohnungen die festgelegten Obergrenzen um 20 Prozent überschritten
werden. Dafür müssen Vermieter erneut aktiv werden und ihren Mietern nun
mitteilen, wieviel sie sparen könnten.
Das Gesetz zur Mietendeckelung gilt nicht für
· öffentlich geförderten
Wohnungsbau, der einer Mietpreisbindung unterliegt
· eine Wohnung eines
anerkannten Trägers der Wohlfahrtspflege
· eine Wohnung, die in einem
Wohnheim liegt
· eine Wohnung in einem
Neubau, der nach dem 31.12.2013 bezugsfertig wurde
· dauerhaft unbewohnbaren und
unbewohnten ehemaligen Wohnraum oder für eine Bauruine, wenn diese(r) mit einem
dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wurde
(Neuaufbau)
Mietpreisobergrenze
Für alle sonstigen
Mietverhältnisse gilt, dass nicht mehr als die gültige Stichtagsmiete verlangt
werden darf. Maßgeblich ist die Miete vom 18.06.2019, aber maximal die Mietobergrenze.
Das gilt auch für Index- und Staffelmietverträge. Diese gelten ab 23.11.2020
bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht. Vermieter, die
dennoch zu hohe Mieten verlangen, müssen mit einem Bußgeld rechnen. Erst ab
2022 darf es dem Gesetz zufolge wieder moderate Mieterhöhungen geben. Dann kann
die Miete um die Inflationsrate des Vorjahres, höchstens jedoch um 1,3 %,
erhöht werden. Dies gilt nicht, wenn dadurch die Mietobergrenze überschritten
wird.
Wichtiges für Vermieter
·
Ab 23.11.2020 dürfen Sie vom Mieter nur eine Miete
entgegennehmen, die höchstens den Mietobergrenzen entspricht. Wenn die
Ausstattung der Wohnung es erlaubt, dürfen Sie bis zu 20% auf die gesetzlich
festgelegte Mietobergrenze aufschlagen.
·
Sie sind verpflichtet, Ihre Mieter unaufgefordert bis zum 23.04.2020 über
die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu informieren. Auf
Verlangen müssen Sie die vereinbarte und die ab Mietpreisdeckelung geschuldete
Miete mitteilen. Bei Abschluss neuer Mietverträge gilt diese Pflicht
entsprechend.
·
Wurde eine Wohnung nach dem 18.06.2019 modernisiert, kann für gesetzlich
begünstigte Modernisierungen eine Umlage in Höhe bis maximal 1 € pro
Quadratmeter zusätzlich verlangt werden.
·
Ab dem 01.01.2022 darf die Miete um die Inflationsrate des Vorjahres,
höchstens jedoch um 1,3 %, erhöht werden. (s.o.)
·
Zur Vermeidung unbilliger wirtschaftlicher Härten kann auf Antrag die Investitionsbank
Berlin (IBB) eine höhere als die zulässige Miete genehmigen. Davon
betroffen sind vor allem Selbstständige, die zur Altersvorsorge Immobilien
erworben haben und bei der Planung der Finanzierung mit höheren
Mietsteigerungen kalkuliert haben. In diesen Ausnahmefällen kann eine Miete
genehmigt werden, die oberhalb der Mietpreisobergrenze liegt. Durch einen
Mietzuschuss wird dies für zuschussberechtigte Mieter abgefedert.
Hinweis für Mieter
Sofern
Ihr Vermieter nicht von sich aus auf Sie zugeht und auch künftig eine höhere
Miete als die ab 23.11.2020 gültige Höchstmiete verlangen sollte und Sie nicht
auf eine sich ergebende künftige Mietabsenkung hinweist, erinnern Sie ihn
zunächst freundlich an seine Pflichten.
Unter welchen Gegebenheiten
sind Sie berechtigt, einen Mietzuschuss
zu erhalten?
Bei Wiedervermietung nach
dem 23.02.2020 …
... gilt die Stichtagsmiete
vom 18.06.2019, jedoch maximal die Miete gemäß Mietobergrenze
nach Mietentabelle.
Sofern die Stichtagsmiete
dagegen unter 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich liegt und die Wohnung
zwei Merkmale moderner Ausstattung aufweist, ist eine Erhöhung der Miete bei
Wiedervermietung um 1 € zulässig, jedoch höchstens auf einen Betrag von 5,02 €
je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.
Schattenmiete
Das ist ein
zweiter, höherer Mietpreis, den Vermieter ohne die Mietendeckelung verlangen
würden. Viele Vermieter tragen diesen sog. Schattenmietpreis neben dem
gedeckelten Mietpreis in neue Mietverträge ein. Diese Schattenmiete gilt als
vereinbart, falls das Gesetz, das MietenWoG Bln., für verfassungswidrig erklärt
würde. Die Karlsruher Richter halten diese Praxis für die Zeit bis zu ihrer
Entscheidung für vertretbar, weil die Verfassungsklage gegen das MietenWoG
läuft und durch die bloße Eintragung einer Schattenmiete derzeit für den Mieter
kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht.
Bis zur Entscheidung des Verfassungsgerichts wird es voraussichtlich
mindestens noch ein Jahr dauern. Ob Vermieter rückwirkend diese Schattenmiete
verlangen dürfen, sofern das Verfassungsgericht das MietenWoG Bln. für
verfassungswidrig erklärt, ist ungewiss.
