Es ist üblich, dass beim Verkauf von
Immobilien Verkäufer nur eingeschränkt haften. Bekannt ist, dass gerade bei
Verkäufen von Unternehmern an Verbraucher die Haftungsbegrenzung nur in engen
Grenzen möglich ist. Dies gilt im Immobilienrecht sowohl für den Verkauf von Altbauten, Neubauten
als auch im Fall von Bauträgerverträgen.
Anders ist es, wenn ein Verbraucher an
einen anderen Verbraucher verkauft oder ein Verbraucher an einen Unternehmer.
In diesen Fällen kann der Verkäufer seine Haftung im Immobilienkaufvertrag sehr weitgehend beschränken.
In der Praxis nutzen Verkäufer diese sehr weitreichenden Möglichkeiten oft
nicht vollständig aus. Dies sollte man tun, schließlich kann ein Streit über
vermeintlich verheimlichte Grundstücksmängel langwierig und teuer werden.
Im Folgenden seien daher die zentralen
Stellschrauben für eine möglichst effektive Haftungsbeschränkung dargestellt.
Beschreibung der Immobilie
Durch eine möglichst aussagekräftige
Beschreibung der Immobilie kann gewissermaßen die Erwartungshaltung des Käufers
begrenzt werden. So kann beispielsweise durch eine Beschreibung der Immobilie
als "sanierungsbedürftigen Altbau, Baujahr 1910, letzte Kernsanierung im
Jahr 2000" klargestellt werden, dass der Käufer eben nur einen der
Beschreibung entsprechenden Zustand erwarten durfte.
Haftungsbeschränkung beim Immobilienkauf
Es sollte in einem gesonderten Abschnitt des Kaufvertrags
ausdrücklich klargestellt werden, dass alle Ansprüche und Rechte des Käufers
wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter
beweglicher Sachen ausgeschlossen sind, es sei denn, in dem Kaufvertrag finden
sich ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen oder Garantien.
Selbstverständlich haftet der Verkäufer
dennoch in solchen Fällen, in denen er arglistig für den Käufer wesentliche
Umstände verschweigt. Nach der Rechtsprechung hat der Verkäufer die Pflicht,
ungefragt auf verborgene Mängel oder auf Umstände, die nach der Erfahrung auf
die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich
um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind,
insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind
Beispielhaft seien genannt: das Fehlen
einer Baugenehmigung; Altlasten, Kellerdurchfeuchtung aufgrund unzureichender
Isolierung der Außenwände, Bestehen einer Mietpreisbindung, Verwendung von
giftigem Holzschutzmittel.
Kenntnis des Käufers
Der, der vor Vertragsschluss Kenntnis von
bestimmten Umständen hat, kann sich nicht im Nachgang auf diese Mängel berufen
(§ 442 Abs. 1 BGB). Daher sollte der Verkäufer darauf drängen, dass der Käufer
im Kaufvertrag die Kenntnis von bereits offengelegten Mängeln ausdrücklich
bestätigt. So wird das Haftungsrisiko weiter reduziert. So könnte man z.B. in
den Vertrag aufnehmen, dass dem Käufer einzeln aufgezählte Mängel bekannt sind
und einzeln aufgezählte Unterlagen ihm vor Vertragsschluss vorlagen.
Es sollte auch ausdrücklich klargestellt
werden, dass dem Käufer die Möglichkeit einer Prüfung der Immobilie gegeben
wurde, insbesondere, dass er eine Vollmacht hatte, um sich selbst z.B. die
Bauakte anzusehen.
Keine Haftung für Aussagen Dritter
Vorsorglich sollte auch klargestellt
werden, dass der Verkäufer nicht für etwaige Aussagen der Hausverwaltung
und/oder Werbeaussagen eines Maklers haftet.
Nützliche Hinweise zum Immobilienrecht finden Sie auch auf der Website des Autors: Kanzlei ROSE & PARTNER LLP