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Baurecht:

DAS NEUE BAUVERTRAGSRECHT

von Rechtsanwalt & Notar Martin Winter  
Voraussichtlich zum 01.01.2018 wird das lang diskutierte neue Bauvertragsrecht "Gesetz". Mit erheblichen Änderungen der bisherigen Gesetze ist zu rechnen.

Baufirmen, Bauträger, Architekten und Ingenieure werden rechtzeitig ihre Verträge überarbeiten müssen.

Nachfolgend ein paar Punkte, die das Gesetz vermutlich regeln wird:

-Neue Gliederung: Kapitel wie

ein Bauvertragsrecht,
ein Verbraucherbauvertragsrecht,
Architektenvertrag und Ingenieurvertrag,
Bauträgervertrag,
aber auch Regelungen zum Kauf von Baustoffen

sollen eingeführt werden. Viele der neuen Regelungen wird man in den neu geschaffenen §§ 650a bis 650u BGB finden. Das "Alphabet" wird jedenfalls fast ausgereizt....bis zum "z" würden gerade noch 5 Buchstaben verbleiben...

-Baubeschreibung: Der Gesetzentwurf regelt u.a., dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Dies soll Verbrauchern einen genaueren Überblick über die angebotene Leistung und den besseren Vergleich von Angeboten verschiedener Unternehmer ermöglichen. Unklarheiten und Lücken gehen im Zweifel zulasten des Auftragnehmers.

-Verbraucherbauvertrag: Der Auftragnehmer soll Abschlagszahlungen nur bis höchstens 90 % erhalten. Dem Auftraggeber / Verbraucher soll eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zustehen.
Für den Verbraucher sollen vereinfachte Widerrufsmöglichkeiten und Sonderkündigungsrechte vorgesehen werden.

-Bauzeit: Mit Verbrauchern abgeschlossene Bauverträge müssen zudem künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird.

-Widerrufsrecht: Verbraucher sollen künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie sollen so die Möglichkeit haben, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende - Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken.

-Änderungen:
Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen.

Der Auftraggeber soll ein einseitiges Anordnungsrecht für geänderte und zusätzliche Leistungen erhalten (ähnlich den Regelungen in § 2 Abs. 5 und § 2 Abs. 6 VOB/B). Der Auftragnehmer hat einer Anordnung nur nachzukommen, soweit ihm dies zumutbar ist. Bis zur Einigung der Parteien über die Zumutbarkeit, soll der Auftragnehmer grundsätzlich die Ausführung des Nachtrags verweigern können. Dem Auftraggeber soll allerdings die Möglichkeit zustehen, die Ausführung per einstweiliger Verfügung eines Gerichts zu erzwingen. Die Anordnung einer geänderten bzw. zusätzlichen Leistung wird natürlich zu einem Vergütungsanspruch des Auftragnehmers führen. Die Vergütung soll im Regelfall nach der Urkalkulation erfolgen (wie schon aus dem VOB/B-Vertragsrecht bekannt).
Auftragnehmer sollen für die Nachtragsvergütung 80 Prozent ihrer in ihrem Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen können. Dieser Anspruch des Auftragnehmers soll nicht ausgeschlossen werden können.

Der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers soll künftig im einstweiligen Verfügungsverfahren vor den vom Gesetzgeber vorgesehen spezialisierten Baukammern durchgesetzt werden können.

Der Bauherr soll iÜ verpflichtet sein, innerhalb von 30 Tagen auf ein Nachtragsangebot des Auftragnehmers zu reagieren.

-Kündigung aus wichtigem Grund: Beide Vertragsparteien sollen den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen können. Der Gesetzesentwurf enthält Regelungen zu Voraussetzungen der Kündigung aus wichtigem Grund und deren Rechtsfolgen.

-Schriftformerfordernis: Für Kündigungen soll die Einhaltung der Schriftform vorausgesetzt werden.

-Unterlagenherausgabe:
Insoweit soll eine Pflicht zur Herausgabe wichtiger Unterlagen (zB für Kredite; zur Einhaltung öffentlich rechtlicher Vorschriften) geregelt werden.

-Die Bauhandwerkersicherheit
gemäß § 648a BGB (a.F.) soll in der Höhe beschränkt werden. Nunmehr soll der Auftragnehmer nicht mehr 110 % seines Vergütungsanspruchs, sondern nur noch 20 % verlangen können, wenn er Abschlagszahlungen verlangt bzw. diese vereinbart sind.
Sollten keine Abschläge gefordert werden, soll der Anspruch auf eine Sicherheit in Höhe von 110 % bestehen bleiben.

- Im Falle der Abnahmeverweigerung soll der Auftragnehmer zumindest eine Zustandsfeststellung verlangen können.

- Sollte der Auftragnehmer eine Frist zur Erklärung der Abnahme setzen, so sollen die Abnahmewirkungen eintreten, wenn der Auftraggeber nicht innerhalb der gesetzten Frist zur Abnahme dieser nicht unter Benennung konkreter Mängel widerspricht.

-Architekten- und Ingenieurvertragsrecht


Der Planer soll zunächst einmal den Willen und die Vorstellungen (also das Planungs- und Überwachungsziel) des Auftraggebers ermitteln und nur insoweit planen und beraten. Am Ende dieser „Zielfindungsphase“ soll dem Bauherrn ein Sonderkündigungsrecht zustehen.

Die Inanspruchnahme des Architekten / Ingenieurs bei etwaigen Bauwerksmängeln soll erschwert werden. Zunächst einmal soll der Auftraggeber verpflichtet sein, den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Erst hiernach soll er den Architekten /Ingenieur in die Haftung nehmen können.

-Bauträgervertragsrecht:

Die Baubeschreibung (siehe obige Ausführungen) muss beim Bauträgervertrag frühzeitig, nämlich bei Beginn der Vertragsverhandlungen mit dem Kunden übergeben werden.
Es soll gesetzlich geregelt werden, dass die Bauleistungen dem Werkvertragsrecht und der Erwerb des Grundstücks dem Kaufvertragsrecht unterliegen.

-Kauf von Baustoffen:

Bauunternehmen sollen besser geschützt werden. Sollten diese mangelhaftes Baumaterial gekauft und verbaut haben, so sollen sie leichter Regress beim Baustofflieferanten halten können. Dies insbesondere auch im Hinblick auf die Aus- und Einbaukosten bei der Mängelbeseitigung.


 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwalt & Notar Martin Winter
 
Rechtsanwalt & Notar Martin Winter Winter & Partner GbR Rechtsanwälte Notare
Bundesallee 221
10719 Berlin (Wilmersdorf)
Telefon: (030) 235 11 00
Fax-Nr.: +49 30 23 51 10-90
Tätigkeitsschwerpunkte: Baurecht, Architektenrecht, Ingenieursrecht
 
Beitrag erstellt am Freitag, 17. März 2017
Letzte Aktualisierung: Freitag, 17. März 2017


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt & Notar Martin Winter
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