Erhält der
Mieter einer angemieteten Wohnung oder einem Gewerbeobjekt Kenntnis von der
Verwendung von Asbest, so kann er möglicherweise eine Reihe von Ansprüchen und
Rechten gegen den Vermieter geltend machen. Sofern der Mieter zunächst nur den
Verdacht hat, dass Asbest verwendet wurde, so hat er einen Auskunftsanspruch
gegen den Vermieter. Sofern sich der Verdacht bestätigt, sollen die daraus
resultierenden Rechtsfolgen in diesem Beitrag kurz dargestellt werden.
1. Vorliegen eines Mangels: konkrete und
abstrakte Gefahr
Zunächst muss dazu ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ein solcher liegt
jedenfalls dann vor, wenn in der angemieteten Wohnung kaputte oder
jedenfalls so marode Asbestplatten vorhanden sind, so dass die Gefahr
besteht, dass der Mieter die Asbestfasern einatmet und damit die konkrete
Gefahr einer Gesundheitsgefährdung (Asbestose) vorliegt.
Ich darf hierzu
auf den Artikel des RA Daryai verweisen, der diese Konstellation bereits in
einem Beitrag dargestellt hat:
https://www.dk-ra.de/Urteile&ID=26&Urteil=Asbest%2C+Minderung+schon+bei+einer+beschädigten+Bodenplatte
Es reicht
allerdings unter Umständen auch aus, dass eine abstrakte Gefahr
vorliegt. Damit ist folgende Situation gemeint, die schwieriger zu beurteilen
und damit streitträchtig ist.
Wie ist denn
der Sachverhalt zu beurteilen, wenn das verwendete Asbest
- noch fest gebunden
oder
- gar nicht in der
eigenen Wohnung, sondern in einer Nachbarwohnung, vorhanden ist?
Mit dieser
Frage hatte sich das Landgericht Berlin (LG
Berlin, Urteil v. 13.05.2015, Az.: 18 S 140/14) auseinandergesetzt
und kam dabei zu folgendem Ergebnis:
Ein Mangel an
der Wohnung sei nicht vorhanden. Denn: die Mieter hatten (nur) die Möglichkeit
vorgetragen, dass die Fliesen Asbest freisetzen könnten. Das Gericht ging dabei
davon aus, dass ein Mangel zwar auch dann vorliegen kann, wenn eine Wohnung nur
mit der Befürchtung benutzt werden kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht.
Auch eine bloß abstrakte Gefahr kann also für die Annahme eines Mangels
schon genügen denn schon die Kenntnis von „Asbest
in der Wohnung“ kann zu Verunsicherungen und psychischen Belastungen bei
den Bewohnern führen. Und selbst wenn Fliesen asbesthaltig sein sollten – so
würden die Fasern nur bei Beschädigung der Fliesen freigesetzt. Im vorliegenden
Fall waren die Fliesen aber intakt – es bestand daher in keiner Hinsicht die
Gefahr, dass die Gesundheit der Bewohner durch Asbest gefährdet werden könnte.
Bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung war daher auch keine Beschädigung der
Fliesen zu befürchten. Es muss also zumindest eine gewisse Schwelle zu einer
dann konkreten Gefährdung überschritten worden sein.
Nicht immer
führt also eine Schadstoffbelastung auch zum Recht auf Beseitigung, Mietminderung
oder gar auf fristlose Kündigung. Ob und inwiefern das von Ihnen verwendete
Asbest in dem bei Ihnen aktuellen Zustand einen Mangel darstellt, beantworten
wir Ihnen gerne im Rahmen eines Beratungsgesprächs, denn hier ist noch
zusätzlich die Frage zu beantworten, welche Art von Asbest verwendet wurde, so
ist z.B. fest gebundenem Asbest in Vinyl-Asbest-Fliesen, den sogenannten Floor-Flex- oder
Flex-Platten ein Mangel vorliegt, wenn diese noch völlig unbeschädigt sind und
„nur“ die Angst besteht, dass diese reißen könnten. Hierzu gibt es eine
ausdifferenzierte Rechtsprechung, so dass eine Beratung durch einen fachlich
versierten Rechtsanwalt dringend empfohlen wird.
Im Folgenden
wird davon ausgegangen, dass ein Mangel vorliegt. Dann ergeben sich folgende
Rechte des Mieters.
2.
Mängelbeseitigung
Zunächst hat
der Mieter gegen den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB einen Anspruch
darauf, dass dieser den Mangel beseitigt.
Wie der
Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, ist zunächst einmal seine
Entscheidung. Die Art und Weise der Beseitigung von Asbest wird durch den
Vermieter bestimmt.
Praxistipp:
Natürlich
besteht die Gefahr, dass der Vermieter aus Gründen der Kostenersparnis das
Asbest nicht fachgerecht beseitigen lässt, so dass sich der Zustand
gegebenenfalls verschlimmert bzw. teils sogar erst durch die Arbeiten
Asbestfasern in der Luft nachweisbar sind. Es kann sich als Mieter dann
anbieten, dem Handwerker Zutritt zur Wohnung zu gewähren, aber ein
gerichtliches, selbstständiges Beweisverfahren zu beginnen, um das Ausmaß der
Asbestbelastung und die zur Beseitigung notwendigen Maßnahmen gerichtsfest
feststellen zu lassen.
Der Vermieter
muss die Reparaturmaßnahme vernünftig ankündigen (§ 555a Abs. 2 BGB) und eine
Reparaturmaßnahme kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn sie zu einer
Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt (bspw. die nutzbare Wohnfläche
verringert).
Vor Beginn
des Mietervertrags: Ist einem bereits bei Vertragsschluss oder vor Übergabe der
Wohnung bekannt, dass es Asbest in der Wohnung gibt, muss man sich seine Rechte
ausdrücklich vorbehalten. In § 536b BGB ist nämlich geregelt, dass man als
Mieter ansonsten kein Recht auf Mietminderung oder Anspruch auf Schadens- und
Aufwendungsersatz geltend machen kann. Es bleibt dann nur der Anspruch auf
Beseitigung des Mangels, dessen Durchsetzung in einem Rechtsstreit aber mehrere
Jahre in Anspruch nehmen kann. Nur in Ausnahmefällen, wenn sich der Mangel
erheblich verschlechtert (die Platten brechen auf), können die
Gewährleistungsrechte wieder aufleben.
3.
Aufwendungsersatzanspruch
Gemäß § 536a
Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und ersatzweise die
erforderlichen Aufwendungen, also den Ersatz der Kosten der Beseitigung,
verlangen. Hier heißt es aber aufzupassen. Der Aufwendungsersatzanspruch ist
nur unter ganz bestimmten Bedingungen durchsetzbar (bspw., wenn der Vermieter
sich mit der Beseitigung des Mangels im Verzug befindet).
Informativ
hierzu ist die Entscheidung
des AG Saarbrücken vom 24.08.2016 – 3 C 490/15.
Praxistipp:
Viele Rechte
aufgrund von Mängeln kann man als Mieter erst dann wahrnehmen, wenn man den
Vermieter wegen der Mängelbeseitigung entweder abgemahnt oder ihm eine Frist
zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Dabei kann die Abmahnung bereits mit der
Mängelanzeige erklärt werden, indem der Vermieter eindeutig zur
Mängelbeseitigung aufgefordert wird. Um sich sämtliche Handlungsoptionen
offenzuhalten und dem Vermieter die Dringlichkeit der Situation zu
verdeutlichen, empfehle ich, immer zur Beseitigung innerhalb einer bestimmten
Frist aufzufordern. Das kann ja auch in freundlichen Worten geschehen („darf
ich mir erlauben, mir für die Beseitigung des oben mitgeteilten Mangels eine
Frist von … zu notieren“). Bitte beachten Sie, dass Sie als Mieter für den
Zugang der Abmahnung darlegungs- und beweispflichtig sind.
Zu dem Thema
des beweissicheren Zugangs darf ich auf den Artikel des Kollegen Daryai
verweisen, der diese Thematik sehr übersichtlich aufgearbeitet hat:
https://www.dk-ra.de/Urteile&ID=180&Urteil=Wie+stelle+ich+Schreiben+beweissicher+zu%3F
4.
Mietminderung
Sobald ein
mehr als nur unerheblicher Mangel auftritt, hat man als Mieter gem. § 536 Abs.
1 S. 2 BGB das Recht, die Miete angemessen zu mindern.
Eine
Minderung kann aber ausgeschlossen sein, bspw. wenn der Mangel dem Vermieter
nicht angezeigt wird und der Vermieter nicht auf anderem Wege Kenntnis von dem
Mangel erhalten hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung ist
es dem Mieter aus Treu und Glauben auch dann verwehrt, die Miete zu mindern,
wenn er eine ihm zumutbare Mitwirkung an der Beseitigung des Mangels unterlässt
oder verweigert (er also beispielsweise von dem Vermieter beauftragte
Handwerker nicht in das Objekt lässt bzw. dies an unzulässige Bedingungen
knüpft, BGH, Urteil vom
13.05.2015 – XII ZR 65/14).
Praxistipp:
Liegt
unstreitig ein Mangel vor, wendet der Vermieter nicht selten ein, dass der
Mieter Handwerker nicht in die Wohnung gelassen hat. Als Mieter befindet man
sich – prozessual – in einer schwierigen Situation, da der von dem Vermieter
bezahlte Handwerker als Zeuge in dem Rechtsstreit auftreten kann und die
Erinnerung des Handwerkers sich häufig deutlich von der des Mieters
unterscheidet. Kontakte mit Handwerkern muss man als Mieter deshalb sorgfältig
protokollieren. Und noch einmal: Die Art und Weise der Mängelbeseitigung
bestimmt zunächst einmal der Vermieter.
Will man eine
Mietminderung gleich umsetzen (wovon ich im Regelfall dringend abrate), sollte
man in jedem Fall zunächst in den Mietvertrag schauen, ob sich dort Regelungen
zur Mietminderung finden. Jedenfalls in der Gewerberaummiete kann das Recht zur
Minderung so eingeschränkt werden, dass der Mieter weiter verpflichtet ist, die
Miete in voller Höhe zu bezahlen, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, die zu
viel gezahlte Mietzahlung nachträglich zurückzuverlangen (Entscheidung zu einer zu
weitreichenden Einschränkung, BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 30/15).
Zur
Minderungshöhe: Theoretisch soll die Beeinträchtigung des Gebrauchs der
Mietsache in Verhältnis zu dem Gesamtwert der Leistung bewertet werden.
Achtung: Recherchiert man im Internet nach Minderungsquoten muss man gründlich
vorgehen. Ganz falsch ist es, allein nach der höchsten Quote zu schauen und,
nachdem man diese gefunden hat, die Recherche zu beenden. Die von den Gerichten
ausgeworfenen Quoten beziehen sich immer auf den konkreten Einzelfall. Liegt
die Entscheidung eines Gerichts zur Höhe der Minderung nicht vollständig (also
einschließlich Begründung) vor, kann sich aus der Zusammenfassung häufig der
Zusammenhang nicht erschließen. Und auch Richter sind Menschen, zum Teil – und
besonders häufig bei extremen Entscheidungen – sind gerichtliche Entscheidungen
zur Höhe der Minderung nicht nachvollziehbar (also eventuell nicht richtig).
Bei aller Objektivität, die Entscheidung des Richters zur Höhe der Minderung
wird auch von seiner persönlichen Sensibilität gegenüber der Asbestthematik
beeinflusst. Letztlich wird durch die Gerichte zum Teil bei der Höhe der
Minderung ein Mitverschulden des Mieters berücksichtigt.
Das
Landgericht Berlin (LG Berlin – 65 S 419/10, Urteil vom 16.01.2013) hat
beispielsweise bei einer gerissenen bzw. gebrochenen asbesthaltigen Fußbodenfliese eine Mietminderung von 10 %
zugesprochen und dies wie folgt begründet:
„Asbesthaltige
Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden
Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern
besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.10.1998, 65 S 223/98, GE 1999, 47).“
Praxistipp: Um die Höhe einer angemessenen
Minderung anhand von Entscheidungen einschätzen zu können, muss man also
zumindest mehrere Entscheidungen im Volltext lesen, um zu entscheiden, ob der
Sachverhalt tatsächlich mit dem eigenen Fall vergleichbar ist und ob andere
Gerichte mit ähnlichen Sachverhalten zum gleichen Ergebnis gelangt sind.
5.
Zurückbehaltungsrecht
Nicht
ganz so bekannt ist, dass der Mieter neben dem Recht, die Miete zu mindern,
auch aus § 320 BGB ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht ausüben kann.
Zurückbehaltung meint, dass der Mieter einen Teil der Miete zunächst nicht
zahlen muss, nach Beseitigung des Mangels (oder Beendigung des
Mietverhältnisses) diesen „zurückbehaltenen“ Teil aber unverzüglich an den
Vermieter nachleistet. Lässt man sich zu viel Zeit damit, kann der Vermieter
das Mietverhältnis kündigen (BGH,
Beschluss vom 16.09.2014 – VIII ZR 221/14).
Mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 –
hat der Bundesgerichtshof dieses Recht auf Zurückbehaltung – also die Höhe, in
der es ausgeübt werden kann – aber deutlich eingeschränkt. Demnach wird man im
Regelfall Miete zusätzlich zur Minderung allein in Höhe des Minderungsbetrags
und bis zur Gesamthöhe einer Monatsmiete zurückbehalten dürfen.
Von Bedeutung
ist das Zurückbehaltungsrecht vor allem dann, wenn man es als Mieter mit der
Minderung übertrieben hat, der Vermieter deshalb die Zahlungsverzugskündigung
erklärt und durch das Berufen auf das Zurückbehaltungsrecht der Mietrückstand
verringert werden soll.
6.
Kündigung
Wichtig,
aber gerade im Wohnraummietrecht eher selten genutzt, ist die Möglichkeit zur
außerordentlich fristlosen Kündigung. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs wird dem Mieter, wenn ein Mangel durch den Vermieter nicht
beseitigt wird, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil entzogen.
Dies berechtigt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen
Kündigung aus wichtigem Grund. Voraussetzung ist aber regelmäßig, dass der
Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und er entweder abgemahnt
oder ihm eine Frist gesetzt wurde (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ausnahmsweise kann
eine Fristsetzung oder Abmahnung entbehrlich sein, wenn diese offensichtlich
keinen Erfolg verspricht oder aber die sofortige Kündigung aus besonderen
Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Im
Regelfall sollte man sich als Mieter hierauf nicht verlassen und dem Vermieter
eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wichtig: Die Kündigung hat
schriftlich – mit Originalunterschrift sämtlicher Mieter – zu erfolgen (§ 568
Abs. 1 BGB).
Praxistipp: Die Möglichkeit zur außerordentlich fristlosen
Kündigung sollte man in zwei Fällen in Erwägung ziehen. 1. Man möchte sich ohne
Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem unliebsam gewordenen Mietvertrag
trennen. 2. Die Asbestbelastung ist massiv und der Vermieter vollständig
unwillig (muss man seine Rechte gerichtlich durchsetzen, werden zwischen
Klageerhebung und abschließendem Urteil nicht selten mehrere Jahre liegen, in
denen man mit dem Asbest leben muss). Da man neben dem vorzeitigen Auszug auch
erhebliche Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter hat, befindet man sich –
wenn denn sämtliche Voraussetzungen vorliegen – in einer sehr guten
Verhandlungsposition, um mit dem Vermieter über die Abwicklung des
Mietverhältnisses zu verhandeln.
7.
Schadensersatz
Letztlich hat der Vermieter gem. § 536a BGB unter bestimmten Voraussetzungen
dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den dieser aufgrund eines Mangels erleidet.
Voraussetzung ist im Regelfall auch hier, dass der Mieter dem Vermieter
zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Bestand der
Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses – und kann der Mieter das auch
nachweisen und wurde die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel nicht
durch den Mietvertrag ausgeschlossen –, kann eine Fristsetzung nach § 536a Abs.
1 Alt. 1 BGB ausnahmsweise entbehrlich sein.
Als
Schadensersatz kann der Mieter zunächst einmal Schäden an seinem Eigentum, den
sog. Mangelfolgeschaden geltend machen. Ebenfalls zu ersetzen sind
Körperschäden und dann regelmäßig auch ein Schmerzensgeld. Wird aufgrund des
Mangels das Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt, kann er außerdem den
Kündigungsfolgeschaden bei dem Vermieter geltend machen. Hierzu gehören
beispielsweise Umzugskosten, die Kosten eines Maklers, die Kosten für die
Einlagerung von Mobiliar und insbesondere die Differenz zwischen der alten und
der neuen Miete (bis zur erstmaligen Möglichkeit zur Beendigung des
Mietverhältnisses für den Vermieter).
8.
Prozessuales
Während die „normalen“ Schadensersatzpositionen wie „Kosten
des Maklers“ etc. normalerweise recht einfach zu beziffern sind, gibt es in den
Asbestfällen eine Besonderheit. Da sich die gesundheitlichen Gefahren oft erst
nach Jahrzehnten vor allem in Form der Asbestose zeigen, kann hier auf die
sogenannte „Feststellung“ geklagt werden, dass der Vermieter sämtliche Schäden
(„materielle“ und „immaterielle“, also Schmerzensgeld) zu ersetzen hat, die
durch diese Exposition ausgelöst noch auftreten werden. Insofern kann man
dadurch wenigstens in finanzieller Hinsicht eine gewisse Absicherung für den
Fall erreichen, dass später tatsächlich gesundheitliche Folgen/Schäden
eintreten.
