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2. Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft


Aktuelles Recht:

2. Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft

von Rechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen   

Bereits seit 23.02.2020 sind die Mieten in Berlin eingefroren. Am 23.11.2020 trat die zweite Stufe des Berliner Gesetzes zur Mietendeckelung in Kraft. Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Mietobergrenzen liegen, müssen nun gesenkt werden.

Wieviel im konkreten Fall die Miete für eine Wohnung genau betragen darf und welche Kriterien zur Ermittlung des Wohnwert heran gezogen werden, kann man auf dieser dafür eingerichteten Webseite sehen: mietendeckel.berlin.de

Das Gesetz hat den sperrigen Namen „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, kurz MietenWoG Bln.


Gesetz bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bindend

Obwohl das Bundesverfassungsgericht erst künftig entscheiden wird, ob das Berliner Gesetz zur Mietendeckelung verfassungskonform ist, ist dieses Gesetz bis zu dieser Entscheidung in jedem Fall gültig und muss eingehalten werden. Liegt die Miete einer vor 2014 gebauten Wohnung um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze (die Sie über den Mietendeckelrechner ermitteln können), muss diese Miete ab dem 23.11.2020 auf diese Mietobergrenze plus höchstens 20 % abgesenkt werden.

Stufe 2 des Mietendeckels bedeutet: Nun muss die Miete tatsächlich abgesenkt werden, wenn bei vor 2014 gebauten Wohnungen die festgelegten Obergrenzen um 20 Prozent überschritten werden. Dafür müssen Vermieter erneut aktiv werden und ihren Mietern nun mitteilen, wieviel sie sparen könnten.

Das Gesetz zur Mietendeckelung gilt nicht für

·      öffentlich geförderten Wohnungsbau, der einer Mietpreisbindung unterliegt

·      eine Wohnung eines anerkannten Trägers der Wohlfahrtspflege

·      eine Wohnung, die in einem Wohnheim liegt

·      eine Wohnung in einem Neubau, der nach dem 31.12.2013 bezugsfertig wurde

·      dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten ehemaligen Wohnraum oder für eine Bauruine, wenn diese(r) mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wurde (Neuaufbau)

 

Mietpreisobergrenze

Für alle sonstigen Mietverhältnisse gilt, dass nicht mehr als die gültige Stichtagsmiete verlangt werden darf. Maßgeblich ist die Miete vom 18.06.2019, aber maximal die Mietobergrenze. Das gilt auch für Index- und Staffelmietverträge. Diese gelten ab 23.11.2020 bis zur Entscheidung des  Bundesverfasungsgerichts  nicht. Vermieter, die dennoch zu hohe Mieten verlangen, müssen mit einem Bußgeld rechnen. Erst ab 2022 darf es dem Gesetz zufolge wieder moderate Mieterhöhungen geben. Dann kann die Miete um die Inflationsrate des Vorjahres, höchstens jedoch um 1,3 %, erhöht werden. Dies gilt nicht, wenn dadurch die Mietobergrenze überschritten wird.

Wichtiges für Vermieter

·         Ab 23.11.2020 dürfen Sie vom Mieter nur eine Miete entgegennehmen, die höchstens den Mietobergrenzen entspricht. Wenn die Ausstattung der Wohnung es erlaubt, dürfen Sie bis zu 20% auf die gesetzlich festgelegte Mietobergrenze aufschlagen.

·         Sie sind verpflichtet, Ihre Mieter unaufgefordert bis zum 23.04.2020 über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu informieren. Auf Verlangen müssen Sie die vereinbarte und die ab Mietpreisdeckelung geschuldete Miete mitteilen. Bei Abschluss neuer Mietverträge gilt diese Pflicht entsprechend. 

·         Wurde eine Wohnung nach dem 18.06.2019 modernisiert, kann für gesetzlich begünstigte Modernisierungen eine Umlage in Höhe bis maximal 1 € pro Quadratmeter zusätzlich verlangt werden.

·         Ab dem 01.01.2022 darf die Miete um die Inflationsrate des Vorjahres, höchstens jedoch um 1,3 %, erhöht werden. (s.o.)

·         Zur Vermeidung unbilliger wirtschaftlicher Härten kann auf Antrag  die Investitionsbank Berlin (IBB) eine höhere als die zulässige Miete genehmigen. Davon betroffen sind vor allem Selbstständige, die zur Altersvorsorge Immobilien erworben haben und bei der Planung der Finanzierung mit höheren Mietsteigerungen kalkuliert haben. In diesen Ausnahmefällen kann eine Miete genehmigt werden, die oberhalb der Mietpreisobergrenze liegt. Durch einen Mietzuschuss wird dies für zuschussberechtigte Mieter abgefedert.


Hinweis für Mieter
Sofern Ihr Vermieter nicht von sich aus auf Sie zugeht und auch künftig eine höhere Miete als die ab 23.11.2020 gültige Höchstmiete verlangen sollte und Sie nicht auf eine sich ergebende künftige Mietabsenkung hinweist, erinnern Sie ihn zunächst freundlich an seine Pflichten.

Unter welchen Gegebenheiten sind Sie berechtigt, einen Mietzuschuss zu erhalten?

 

Bei Wiedervermietung nach dem 23.02.2020 …

... gilt die Stichtagsmiete vom 18.06.2019, jedoch maximal die Miete gemäß Mietobergrenze nach Mietentabelle.

Sofern die Stichtagsmiete dagegen unter 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich liegt und die Wohnung zwei Merkmale moderner Ausstattung aufweist, ist eine Erhöhung der Miete bei Wiedervermietung um 1 € zulässig, jedoch höchstens auf einen Betrag von 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

Schattenmiete

Das ist ein zweiter, höherer Mietpreis, den Vermieter ohne die Mietendeckelung verlangen würden. Viele Vermieter tragen diesen sog. Schattenmietpreis neben dem gedeckelten Mietpreis in neue Mietverträge ein. Diese Schattenmiete gilt als vereinbart, falls das Gesetz, das MietenWoG Bln., für verfassungswidrig erklärt würde. Die Karlsruher Richter halten diese Praxis für die Zeit bis zu ihrer Entscheidung für vertretbar, weil die Verfassungsklage gegen das MietenWoG läuft und durch die bloße Eintragung einer Schattenmiete derzeit für den Mieter kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht.  Bis zur Entscheidung des Verfassungsgerichts wird es voraussichtlich mindestens noch ein Jahr dauern. Ob Vermieter rückwirkend diese Schattenmiete verlangen dürfen, sofern das Verfassungsgericht das MietenWoG Bln. für verfassungswidrig erklärt, ist ungewiss.

Mehr über mich, meine Kanzlei und die Online-Mandatsbetreuung erfahren Sie auf anwalt-haxthausen.berlin

 

 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen
 
Rechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen Rechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen
Mommsenstr. 19
10629 Berlin (Charlottenburg)
Telefon: +49 30 327 42 79
Fax-Nr.: +49 30 327 04 347
Tätigkeitsschwerpunkte: Familienrecht, Sozialrecht, Immobilienrecht
<b>Interessenschwerpunkt:</b> Steuerrecht
 
Beitrag erstellt am Donnerstag, 26. November 2020
Letzte Aktualisierung: Donnerstag, 26. November 2020


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen
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