Durch den Bundesgerichtshof wurde mit Urteil vom 05.12.2014
entschieden, dass ein Eigentümer regelmäßig nicht mehr zur Durchsetzung von
Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gegen einen anderen Eigentümer wegen
Störungen des Gemeinschaftseigentums berechtigt ist, wenn die
Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung an
sich gezogen hat.
Kläger und Beklagter sind Mitglieder derselben
Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird ein Bordell
betrieben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, gegen die
gewerbsmäßige Ausübung der Prostitution vorzugehen und hierfür einen
Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies ist im Anschluss allerdings nicht geschehen.
Deshalb erhob ein Eigentümer alleine Klage auf Unterlassung. Die Klage wurde
abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision war erfolglos.
Durch den Bundesgerichtshof wurde die bislang streitige
Frage, ob die Gemeinschaft Ansprüche auf Unterlassung von Beeinträchtigungen
des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss an sich ziehen kann, bejaht. Wenn
die Gemeinschaft dies mehrheitlich beschließt, ist der einzelne Eigentümer mit
der Geltendmachung ausgeschlossen. Bis zu solch einem Beschluss, kann aber auch
der Einzeleigentümer Ansprüche durchsetzen. Nach Beschlussfassung muss er aber,
wenn die Gemeinschaft untätig bleibt, gegen diese vorgehen. Ausdrücklich offen
ließ der Bundesgerichtshof die Frage, ob der Eigentümer eventuell Ansprüche
durchsetzen kann, wenn durch die Störung sein Sondereigentum besonders betroffen
ist.
Praxistipp: Geht von einem Sondereigentum eine besondere
Störung des Gemeinschaftseigentums aus, muss sich der gestörte Eigentümer in
Zukunft fragen, ob er einen Beschlussantrag zur Durchsetzung der Unterlassung
der Störung in die Wohnungseigentümerversammlung einbringt. Dies sollte er nur
tun, wenn er davon ausgeht, dass die Gemeinschaft und der Verwalter auch tätig
werden. Bestehen hieran Zweifel, sollte überlegt werden, ob es nicht
sinnvoller, weil effektiver ist, selber gegen den störenden Eigentümer
vorzugehen. Für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft
spricht natürlich, dass die Kosten einer Rechtsverfolgung durch die
Gemeinschaft getragen werden. Außerdem ist der Druck auf den störenden
Eigentümer erheblich höher, wenn die Gemeinschaft zusammen gegen den störenden
Eigentümer vorgeht.