AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 –
220 C 85/15
Mit Urteil vom 28.10.2015 hat das Amtsgericht Köln der Klage
eines Mieters stattgegeben, der die Rückzahlung der Mietkaution eingeklagt
hatte.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien waren über einen Mietvertrag vom 27.03.2009 miteinander verbunden.
Zu den Schönheitsreparaturen war u.a. folgendes geregelt: „Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte
ausgeführt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Arbeiten selbst zu erledigen.
Allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun.“ Darüber hinaus
verpflichtete der Mietvertrag den Mieter auch noch zur Durchführung einer
Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung. Nach Ablauf der
Abrechnungsfrist über die Kaution kehrte der Vermieter diese nicht aus, sondern
rechnete mit behaupteten Gegenansprüchen u.a. für die Durchführung von
Schönheitsreparaturen auf.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht gibt dem Mieter Recht und verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung
der Mietkaution. Der Anspruch auf Rückzahlung aus dem Mietvertrag i.V.m. 551
BGB war nicht durch Aufrechnung erloschen, denn der Mieter war nicht zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
ist es Hauptpflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu
erhalten. Zwar kann diese Verpflichtung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
durch Schönheitsreparaturklauseln teilweise auf den Mieter übertragen werden. Die
vorliegenden Klauseln waren aber unwirksam. Eine Endrenovierungsklausel
benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt deshalb gegen § 307 Abs. 2
Nr. 1 BGB, da keine Rücksicht darauf genommen wird, wie der Zustand der Wohnung
tatsächlich ist. Ob die Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von
Schönheitsreparaturen schon aufgrund der Endrenovierungsklausel unwirksam wird,
musste hier nach der Ansicht des Amtsgerichts nicht entschieden werden. Die
Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen war bereits
deshalb unwirksam, weil der Mieter durch die Klausel letztlich verpflichtet
wird, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen zu
lassen. Es ist aber allgemein anerkannt, dass Schönheitsreparaturen auch durch
den Mieter selber durchgeführt werden können. Die Arbeiten des Mieters müssen
zwar Handwerksqualität erfüllen. Von dem Mieter darf aber nicht verlangt
werden, dass tatsächlich ein Fachhandwerker herangezogen werden muss. Die
Klausel ist bei der kundenfeindlichsten Auslegung so zu verstehen, dass der
Mieter hierzu verpflichtet wird.
Praxistipp: Angesichts
der Endrenovierungsklausel ist nicht recht nachvollziehbar, weshalb ein solcher
Fall noch vor einem Amtsgericht verhandelt werden muss. Es zeigt sich aber,
dass im Bereich von Schönheitsreparaturen immer noch viele Fehler gemacht
werden. Die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln kann sich, wie im
vorliegenden Fall, auch durch Auslegung einer nicht ganz so gängigen Klausel
ergeben.