Mit Urteil vom 20.07.2017 hat das Landgericht Berlin entschieden,
dass der Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution
nur
zurückgreifen darf, wenn seine Forderung unstreitig oder rechtskräftig
festgestellt ist. Greift er dennoch auf die Kaution zurück, kann der
Mieter dies durch einstweilige Verfügung verhindern.
Der Ausgangsstreit: Das Landgericht entscheidet hier
in einem einstweiligen Verfügungsverfahren, nachdem sich der
Rechtsstreit
in der Hauptsache erledigt hatte. Aus diesem Grund verzichtet es auf die
Darstellung des Tatbestandes. Offensichtlich ist das Mietverhältnis
aber beendet. Die Vermieter griffen nach der Beendigung auf die
Mietsicherheit zurück. Sie konnten sich dabei nicht darauf berufen, dass
ihre
Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt war. Der Mieter hat
bei dem Amtsgericht Wedding den Erlass einer einstweiligen Verfügung
beantragt, mit der den Vermietern der Zugriff auf die Kaution verboten
wird. Das Amtsgericht Wedding wies den Antrag der Mieter zurück.
Die Entscheidung: In der
Berufung entschied das Landgericht Berlin zugunsten der Mieter.
Nach Ansicht des Landgerichts darf der Vermieter auch nach
Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund solcher Ansprüche auf
die Kaution
zurückgreifen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien
unstreitig sind. Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 BGB eine Pflicht
zur treuhänderischen Verwaltung. Hierdurch wollte der Gesetzgeber
sicherstellen, dass der Mieter selbst bei Insolvenz des Vermieters auf
die
Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine
gesicherten Ansprüche zustehen. Würde der Vermieter die Kaution in sein
Vermögen aufnehmen, stünde dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters
allein ein normaler Insolvenzanspruch zu, der dann regelmäßig nur mit
einer sehr geringen Insolvenzquote erfüllt wird, wenn überhaupt. Um zu
verhindern, dass der Vermieter die Sicherheitsleistung seinem Vermögen
einverleibt, sei es deshalb ausnahmsweise auch zulässig, dass der Mieter
dies durch ein einstweiliges Verfügungsverfahren verhindert, da
insofern ein Abschluss des Hauptsacheverfahrens nicht abgewartet werden
kann.
Praxistipp: Die Entscheidung des Landgerichts Berlin
folgt einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Rückgriff
auf
die Kaution im laufenden Mietverfahren nur bei unstreitigen oder
rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich ist. Im Hinblick auf
die
Verwertung nach Ende des Mietverhältnisses fehlt es hier an einer
obergerichtlichen Entscheidung. Die Instanzgerichte sind
unterschiedlicher
Auffassung. Es bleibt abzuwarten, ob ein solcher Fall einmal bis zum
Bundesgerichtshof gelangt.