Mit Beschluss vom 05.09.2013 wurde durch das Kammergericht
entschieden, dass die Vorschrift zur schnellen Räumung von Wohnungen nach §
940a Abs. 2 ZPO, die im Zuge der Mietrechtsreform in die ZPO eingearbeitet
wurde, im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar ist.
Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 wurden in § 940 a ZPO
zwei Möglichkeiten zur kurzfristigen Räumung durch einstweilige Verfügung in
die Zivilprozessordnung eingefügt. Zum Einen § 940a Abs. 2 ZPO zur Räumung
eines Dritten, wenn der Vermieter erst nach Abschluss der mündlichen
Verhandlung erfährt, dass dieser auch in der Wohnung wohnt. Zum Anderen nach
§ 940a Abs. 3 ZPO, der auf die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO Bezug
nimmt. § 283a ZPO ist für den Fall geschaffen, dass der Mieter die
Mietzahlungen vollständig einstellt und befürchtet werden muss, dass er später
nicht mehr zur Leistung fähig ist. Wenn der Vermieter dann gleichzeitig auf
Räumung und Zahlung klagt, kann er, wenn die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat
und ein überwiegendes Interesse dargelegt werden kann, verlangen, dass der
Mieter für die weiter fällig werdenden Mieten Sicherheit leistet. Kommt der
Mieter dieser Anordnung des Gerichts nicht nach, kann dann durch einstweilige
Verfügung die Räumung verlangt werden. Diese Vorschriften wurden zur Bekämpfung
von Mietnomaden in die ZPO eingefügt.
Derzeit ist noch umstritten, ob diese Vorschriften nur im
Wohnraummietrecht oder auch in der Gewerberaummiete anwendbar sind. In der
Praxis besteht aufgrund der recht langen Verfahrensdauern auch in
Gewerberaummietsachen ein Bedürfnis, kurzfristig einen Räumungstitel
durchzusetzen. Das Kammergericht lehnt eine analoge Anwendung zumindest des
Absatzes 2 aber ab. Es begründet dies mit dem Wortlaut und der systematischen
Stellung von § 940 a ZPO. Dieser trägt die Überschrift „Räumung von
Wohnraum“. In den Absätzen 1-3, in denen dann die Voraussetzungen dargelegt
werden, die für eine einstweilige Räumung gegeben sein müssen, wird jeweils
ausdrücklich von „Räumung von Wohnraum“ gesprochen. Deshalb sei Absatz 2 der Vorschrift,
so das Kammergericht, nicht auf Gewerberaum anwendbar. Anderer Ansicht ist
beispielsweise das Landgericht Hamburg, das meint, wenn im Wohnraummietrecht
mit seinem sozialen Schutzgedanken eine einstweilige Räumung möglich ist, muss
dies im Gewerberaummietrecht erst recht möglich sein (LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2013 - 334 O 104/13).
Dies ist für den Gewerberaumvermieter höchst unerfreulich. Der
Zeitraum bis zur Räumung kann durch eine spät mitgeteilte „Untervermietung“ so
sehr lange hinausgezögert werden. Darüber hinaus treffen die Argumente des
Kammergerichts auch auf die einstweilige Räumung nach Absatz 3 zu.
Voraussichtlich wird es in Berlin deshalb keine einstweilige Räumung geben,
wenn der Mieter einer Anordnung des Gerichts, die Miete als Sicherheit zu
leisten, nicht Folge leistet. Letztlich bleibt abzuwarten, wie sich der BGH
positionieren wird, wenn ihm eine solche Entscheidung zur Überprüfung vorgelegt
werden wird.