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Volltextsuche: Baurecht

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Baurecht:

Baurecht -> Baugesetzbuch
              -> Bauvertrag
              -> Privates Baurecht
              -> VOB/B
             

Baurecht ist ein mehrdeutiger Begriff. Je nach Zusammenhang kann damit bezeichnet werden:

Die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen. Dabei wird üblicherweise unterschieden zwischen
privatem Baurecht - die Rechtsnormen des Zivilrechts, die für die Verträge
    gelten, die zur Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens
    geschlossen werden (Architektenvertrag, Bauvertrag mit      
    Bauunternehmern usw.) und
öffentlichem Baurecht - jene Teile des öffentlichen Rechts, die (auch)
    Bauvorhaben betreffen. Innerhalb des öffentlichen Baurechts wird
    nochmals unterschieden zwischen dem

• Bauplanungsrecht - den Normen, die die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln; in Deutschland sind dies im wesentlichen die Vorschriften des Baugesetzbuches
   

• Bauordnungsrecht - den Normen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben regeln wie z.B. Sicherheits- und Gestaltungsvorschriften
   

Das subjektive Recht ein Grundstück zu bebauen. Die wesentlichen Elemente des Baurechts sind Nutzungsart und -maß. Baurecht kann sich nach dem BauGB aus einem qualifizierten Bebauungsplan, dem Einfügen in die Bebauung der Umgebung im Innenbereich oder verschiedenen Ausnahmetatbeständen für Bauvorhaben im Außenbereich ergeben. Baurecht ist Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.

Bauvertrag
Als Bauvertrag wird der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen bezeichnet. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils selbst, teils durch Beauftragung anderer Firmen (Subunternehmer) erbringen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.

Vertragstyp
Nach deutschem Schuldrecht ist der Bauvertrag Werkvertrag. Für ihn gelten die §§ 631 - 650 BGB.

Teilweise wird die Verpflichtung zu Bauleistungen auch im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks, auf dem vom Verkäufer ein Haus oder Eigentumswohnungen errichtet werden sollen, übernommen. Dabei handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der im Wesentlichen Kaufvertrag ist, wobei aber hinsichtlich der Bauverpflichtung und der Rechte des Käufers bei Vorliegen von Mängeln die Vorschriften über den Werkvertrag anzuwenden sind.

Abgrenzung
Abzugrenzen ist der Bauvertrag vom Baubetreuungsvertrag und vom Bauträgervertrag. Keine Bauleistungen, sondern Planungs- und Bauüberwachungsleistungen erbringt der Architekt (Architektenvertrag).

Gesetzliche Regelungen für Bauverträge
Für den Abschluß eines Bauvertrag bestehen nach deutschem Recht keine Formvorschriften, sodaß z. B. auch ein mündlicher Abschluß möglich ist.

Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.

Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).

Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Unter Umständen werden aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).

Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:

Er kann Nacherfüllung (§ 635 BGB), das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.
Er kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB).
Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 636, 323 und 326 Absatz 5 BGB) oder die Vergütung mindern (§ 638 BGB).
Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB) oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) verlangen.
Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.

Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB).

Umgekehrt wird oft auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Unternehmereinsatz- und Vergütungsformen
Je nach Umfang des Auftrages des/der beauftragen Unternehmer sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:
Hauptunternehmer = Übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk)
    und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, danben kann er
    Subunternehmer beauftragen
Generalunternehmer = Übernimmt die gesamte Bauleitung für ein BV und
    führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
Generalübernehmer = Übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber
    keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus
Totalunternehmer = Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung
    und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
Totalübernehmer = Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung,
    führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Je nach Preisvereinbarung sind zu unterscheiden:

Einheitspreisvertrag = Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis
    für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der
    ausgeführten Menge
Detailpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden
    erschöpfend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart
Globalpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden
    ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine
    Pauschale vereinbart

Vertragsbedingungen
In Bauverträgen werden die vertraglichen Pflichten oft im Einzelnen ergänzend oder abweichend vom BGB durch besondere Vertragsbedingungen geregelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen (§ 307 BGB).

VOB
In Bauverträgen häufig vereinbarte Vertragsbedingungen sind die "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B).

Die VOB/B sind Bestandteil der vom "Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen" (DVA) herausgegebenen "Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen" (VOB), die seit der Neufassung 2002 umbenannt ist und früher bekannt war unter der Bezeichnung "Verdingungsordnung für Bauleistungen" (VOB). Mitglied im DVA sind Vertreter der öffentlichen Hand (Bund, Länder, kommunale Spitzenverbände) als Auftraggeber von öffentlichen Bauleistungen und Spitzenorganisationen der Auftragnehmer im Bereich des öffentlichen Bauauftragswesens.

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, abgeschlossenen Bauverträgen die VOB/B zugrunde zu legen. Bei der Auftragsvergabe haben sie die "Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen" (VOB/A) zu beachten. -> VOB/B

Internationale Bauvertragsbedingungen
Im internationalen Bauwesen sind besondere meist auf angelsächsischen Wurzeln beruhende Bauvertragsbedingungen üblich wie z. B. die FIDIC-Bedingungen.

Trotz sorgfältiger Bearbeitung wird keinerlei Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der kostenlos bereit gestellten Informationen übernommen.

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